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中港兩地通關，市場憧憬樓市即將有轉機，因為外來購買力重返本地市場下，可望谷起每況愈下的樓市。突然面對潛在另類購買力的競爭，靜候多時的準買家或許有一刻擔心，筍盤即將一掃而空，屆時又要迎來跟業主議價、又或者搶貴貨的日子。心思思應否趁調整市出手前，記得先了解自己的負擔能力，尤其是買樓對銀行按揭有需求的一批。
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銀行估值 VS 樓價走勢
要特別了解自己的財政能力，因為我們《胡．說樓市》編輯部追縱十個指標屋苑估價時，卻發現銀行對物業估值取態愈趨保守。過去一年，其實際跌幅還比物業的實際跌幅還深。全年樓價跌21%%的「沙田第一城」，銀行估值卻跌23%；新界將軍澳「新都城」最新均價回落至14,500多元，按年跌14%，但銀行估值跌幅還要深，回落幅度17%。鴨脷洲「海怡半島」實際樓價跌14%，估值跌17%。當然也有個別屋苑，其估值跌幅跟樓價跌幅是同步的。
銀行估值跌得深過樓價跌幅，其意義在於當準買家滿以為成功趁低吸納，但實情其購入價卻未獲銀行承認。假如果銀行估價為實際市價，這反映價格有可能仍要尋底。同時，如果已經購入了物業的買家，在承造按揭時也要有心理準備。因為購入物業估價不足，而若成交價跟估價偏差超過10%以上，銀行未必願意以成交價作基準，而僅以估價作基準進行貸款，準買家有可能需要補差價上會。
表: 銀行估值 VS 樓價走勢 (2022年)
| 全年估值(%) | 全年樓價(%) | |
| 太古城 | -16 | -18 |
| 杏花邨 | -17 | -14 |
| 海怡半島 | -17 | -14 |
| 黃埔花園 | -20 | -19 |
| 麗港城 | -19 | -22 |
| 美孚新邨 | -18 | -21 |
| 新都城 | -17 | -14 |
| 沙田第一城 | -23 | -21 |
| 嘉湖山莊 | -16 | -20 |
| 映灣園 | -15 | -13 |
估值回落
銀行估價對準買家的意義，還在於可視為跟業主鋤價的理據，亦可衡量入市與否的一個衡量指標。若以編輯部追縱的十個指標屋苑估價為例，有部份現屋苑的估值已時光倒流至2017年或之前水平。
海怡半島回落至2017年
指標屋苑鴨脷洲「海怡半島」一個位於28座低層C室的單位，實用面積516呎的單位，最新二手成交價約750-790萬元之間，但銀行卻估得更低只去到687萬元，不單比起去年年初估值828萬元，大幅回落17%，銀行對於單位估值，也等於時光倒流至2017年5月水平，創出了超過五年幾的新低。
| 屋苑 | 海怡半島 |
| 單位 | 28座低層C室 |
| 面積 | 516呎 |
| 最新二手成交價 | 750萬-790萬元 |
| 估值 | 2023年1月: 687萬元 2022年1月: 828萬元 2017年5月: 683萬元 |
黃埔花園回落至2016年
九龍紅磡「黃埔花園」，位於2期3座低層B室，實用面積466呎的單位，二手成交價約647萬元左右，但銀行只估到621萬元，按年回落了21%。追溯紀錄，如此估值要跌至2016年11月的估值水平。
| 屋苑 | 黃埔花園 |
| 單位 | 2期3座低層B室 |
| 面積 | 466呎 |
| 最新二手成交價 | 647萬元 |
| 估值 | 2023年1月: 621萬元 2022年1月: 790萬元 2016年11月: 624萬元 |
沙田第一城回落至2017年初
又如，新界區指標盤「沙田第一城」，一個位於「52座低層F室」的單位，實用面積284呎的傳統開則，以前高位造到500萬過外，現在二手成交價回落至430-445萬元，但銀行都未接受，估值僅411萬元，比起去年年初估531萬元，大幅回23%。銀行估值仿如乘坐時光機至2017年2月，當時一城普遍細位估值也在四字水平。
| 屋苑 | 沙田第一城 |
| 單位 | 52座低層F室 |
| 面積 | 284呎 |
| 最新二手成交價 | 430萬-445萬元 |
| 估值 | 2023年1月: 411萬元 2022年1月: 531萬元 2017年5月: 409萬元 |
估值回落 = 可吸納?
問題是，就算準買家真的可以鋤到銀行估價成交，如此價位又是否買得過，這又是另一話題。讓我們抽出其中一些例子來說明一下。以剛才所說的「海怡半島」為例，現價750-790萬元，但銀行只估到687萬，等於超過五年前水平。
2017年高首期難上車
2017年時，當時香港還處於低息周期，大部份銀行均可造到2.15厘的超低樓按，奈何當時未有放寬按揭保險門檻，準買家預備較大筆資金才可入市。以687萬元買入單位，當時需預備高達40%首期、接近275萬元。但如果儲得到如此首期，則之後供款相對輕鬆，每月供款17,658元，就算當時未放寬壓力測試，需用加息三厘去計算，入息有37,513元已可過關。
2023年供款壓力高
同一樓價，來到2023年，面對的環境卻是截然不同。按保門檻放寬了、壓力測試也鬆綁，低首期入市效應在每月供款浮現出來。特別是樓按息口已反覆上調至3.625厘。今日購入此物業，雖然首期可減少至68.7萬，但之後月供卻高達29,608元，壓測放寬了，但也要有62,288元才能通過測試。
表: 海怡半島供款比較
| 2017年 | 2023年 | |
| 估值 | 687萬元 | 687萬元 |
| 首期 | 40%: 274.8萬元 | 10%: 68.7萬元 |
| 貸款額 | 60%: 412.2萬元 | 90%: 618.3萬元 按保: 30.915萬元 |
| 息率 | 2.15厘 | 3.625厘 |
| 年期 | 30年 | 30年 |
| 月供 | 17,658元 | 29,608元 |
| 入息要求 | 37,513元 | 62,288元 |
回報未算吸引
2016、2017年，準買家置業屬先苦後甜，但2023年置業卻是先甜後苦。就算能夠壓到昔日的估值來成交，如此價位是否具備防守性，準買家必須要衡量清楚。以剛才闡述的「海怡半島」為例，現時成交價750-790萬元，但在市場租入同一單位，其租值為16,300元左右，就算成功以估價687萬買入，未扣除管理費前的回報也僅2.8厘，比起定存還要低。至於剛才所述的「黃埔花園」及「沙田第一城」為例子，類近單位月租分別15,500元及12,000元，回報則分別有3厘及3.5厘，才開始追貼部份銀行定存水平。
表: 回報比較
| 屋苑 | 租值 | 回報 |
| 海怡半島 | 16,300元 | 2.8厘 |
| 黃埔花園 | 15,500元 | 3厘 |
| 沙田第一城 | 12,000元 | 3.5厘 |
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