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很多人把今日樓市，跟以前股災時相提並論，只因今日香港，不單股票市場動盪，經濟環境也大不如前。樓按息率愈升、樓價愈跌，準買家入市心態自然愈見審慎。雖然市場籠罩著悲觀情緒，但若把今天樓市跟2008年金融海嘯相比，我們也會發現有些不相似之處。特別是銀行在處理借貸上的取態。
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1. 銀行上調加息幅度?
2008年海嘯期，樓價之所以能在短短一季內回調30%，背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調了樓按息率外，還在短時間內大幅把物業估值收緊，有買家在購入物業明明估足價，怎料上會期間卻遇著估價回調，要不自己捧差價上會，否則就是要撻訂收場，結果進一步加速了樓市整固。
2022年的今天，息口的確有了顯著變化。自今年九月以來，本港銀行已兩度上調最優惠利率，如龍頭行「滙豐銀行」的最優惠利率，已由原本的5厘，經飆升至5.375厘，其實際樓按息率亦攀升至3.125厘，跟未加息前長期保持2.5厘相比，前後加息幅度達25%，跟2008年海嘯期間的加息，怎說也有點相似。
2. 銀行大幅收緊物業估值
但不同的是，今次銀行卻沒有刻意大幅收緊估值。我們《胡．說樓市》編輯部抽出十個主要屋苑，由9月尾加息後至11月中累計促成的200宗成交，並進行了一次全面估值，發現當中僅有72個單位估價不足，相當成交量的36%。這一點，跟2008年海嘯時，百分百單位出現估價不足並不完全相同。
紅磡黃埔花園期內錄得22宗買賣，有10宗估價不足，估價不足比例達45%，已屬眾屋苑之冠；繄隨其後的美孚新邨、嘉湖山莊及映灣園，估價不足比例佔買買超過40%，已屬較嚴重的例子。反觀其他屋苑，如太古城、麗港城、新都城等也維持30%以下。
表: 十大屋苑 (22/9/2022-15/11/2022)
| 估價不足 | 佔成交(%) | |
| 黃埔花園 | 10宗 | 45% |
| 美孚新邨 | 11宗 | 42% |
| 嘉湖山莊 | 9宗 | 41% |
| 映灣園 | 6宗 | 40% |
| 沙田第一城 | 14宗 | 38% |
| 康怡花園 | 5宗 | 38% |
| 麗港城 | 4宗 | 29% |
| 太古城 | 6宗 | 27% |
| 新都城 | 6宗 | 25% |
| 杏花村 | 1宗 | 20% |
3. 估值偏離成交價幅度?
物業估價不足，基於銀行會以估價較低價作基準來放貸，故高追了的準業主有可能要自行抬錢上會，但若估價不足幅度僅少於10%，銀行也多會酌量處理，因此也要看看估價跟成交價偏離多少。
2008年
2008年金融海嘯時，估價跌勢之誇，是可以一個月內估值突然回落30%以上。太古城恒山閣的這個單位，在海嘯前以460萬元售出，當時銀行配合估足價有突，估價476萬元，但一個月後估值回調31%，跌價至326萬元；太古城東山閣也有單位以508萬成交，當時原估價達576萬元，怎料在上會時已跌價至453萬元。
| 單位 | 太古城恒山閣中層G室 | 太古城東山閣中層E室 |
| 成交價 | 460萬元 | 508萬元 |
| 估價 | 08年10月: 476萬元 08年11月: 326萬元 | 08年10月: 576萬元 08年11月: 453萬元 |
九龍龍頭屋苑黃埔花園、被視為當炒盤的二期兩房上車單位，海嘯前以202萬元成交，銀行也配合估價217萬元，但一個月後接近上會時已跌至180萬元，估值回落幅度達17%。
| 單位 | 黃埔花園2期15座高層D室 |
| 成交價 | 202萬元 |
| 估價 | 08年10月: 217萬元 08年11月: 180萬元 |
2022年
當年2008年時十大屋苑期在海嘯前促成的買賣，去到接近上會時的估值，平均低了超過10%，超出了銀行可接受範圍。反觀2022年的今天，若我們只抽出估價不足的成交個案來分析，其平均估價不足亦僅7.5%。
當然不是說沒有捧差價上會的例子。個別估價不足的極端例子，可以數到美孚新邨八期百老匯街112號低層A室的單位。因為買家剛以1,210萬元買入，現在估計仍未上會，但銀行卻只估到1,043萬元，估價不足幅度達14%。
| 單位 | 美孚新邨8期百老匯街112號低層A室 |
| 面積 | 992呎 |
| 成交價 | 1,210萬元 |
| 估價 | 1,043萬元 |
| 估價不足 | -14% |
又好像，太古城恒星閣一個連同天台的A室單位，面積748呎，業主以1,750萬元簽臨約，但銀行卻只估到1,593萬元，估價不足幅度達9%。至於其他大部份，我們追縱的個案，估價不足幅度不算很誇張，部份僅相差幾個百分點，未算十分嚴重。
| 單位 | 太古城恒星閣高層A室 |
| 面積 | 748呎 |
| 成交價 | 1,750萬元 |
| 估價 | 1,593萬元 |
| 估價不足 | -9% |
總結
雖然我們未知樓價何時跌停，但至少暫時從銀行借貸的取態來看，亦未絕情到收水拒絕放貸。若銀行真的拒絕放貸，實情只需在估值上動一動手腳，已足以令準買家知難而退。所以在樓市轉角下，值得我們多留意物業估值的變化，來側面感受銀行對按揭業務有否轉趨冷淡。
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