【財務公司按揭陷阱】自製入息或犯法!非固定收入如何上會?

《胡.說樓市》收到一名谷友求助,表示受疫症拖累,知道自己收入不穩定,銀行未必願意批出按揭,但財務公司表示可以「幫手」,聲稱可以透過會計師協助自製入息證明,好讓谷友成功上會,但做法原來既犯法又高風險!

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實際個案

向財務公司借貸渡難關

本身自設公司的張先生(假名),在疫情前購入了一層樓花物業,預計今年五月收樓,並需尋找銀行承造按揭。因疫症拖累,公司接近全年零收入,自己多個月沒支薪。苦惱之際,經朋友轉介下認識一間財務公司,原本只打算透過向財務公司借貸渡難關,怎料職員說可安排會計師,替事主製造三個月、每個月五萬元的入息紀錄,變相他手持相關證明後,便可向銀行申請六成按揭。

財務公司協助製造入息證明

「因為中介人想千方百計賺幾萬元的手續費,說可以尋找會計師替我做三個月入息紀錄。我相信財務公司沒有太多甩漏,但也是擔心,因為若銀行看見文件不對辦。因為本身是公司的僱主,疫情下我沒有工作,而外出尋找工作也是正常的。」張先生說。

利用自己公司製造入息

覺得找會計師製造入息,感受上有點問題,反正自己也有開設公司,他有想過能否利用自己公司給自己製造入息? 「我想問一問,我製造入息,我不尋找會計師,而我自己出糧給自己,感覺上較安全,因為我本身是公司股東,我也有權利可以出糧吧。這樣會否好一點? 」

財務公司建議方案

其實,張先生個案,某程度也反映沒有固定收入人士,在申請按揭時面對的尷尬處境,透過財務公司解決問題是否一了百了?  為了了解實況,我們嘗試以申請者身份,致電其中一間財務公司了解,表示自己入息不穩定,希望借取90%按揭。

財務公司承認做法灰色地帶

對於記者來電,起初職員對答顯得保守,向我們表示做法「灰色地帶」,除非是熟人介紹,否則不會提供相關服務。「你也明白,如此灰色地帶的事情,我又不知道你是什麼人介紹,我們會比較小心一點。希望真的不要介意,我們知道是我們以前的客戶,我們可以協助安排這方面手續。」

製造入息證明需收取手續費

追問之下,財務公司職員表示可協助處理「背後工作」;但這一類「背後工作」的代價就是要收取費用,並強調經他們上會的成功機率達90%以上。「我們公司協助處理,例如文件不是很充足,我們能夠協助上會,是有費用產生的。我們要計一計上會及背後手續,你需要的槓桿有多高才可符合供款佔入息比率及壓力測試。我們也需要計數,所有公司也是如此,做得如此手續,外邊任何一間公司也要收手續費,否則如果你能夠向銀行承造按揭,就不用我們公司吧。」職員表示。

有方法協助承借按揭保險

記者表示自己沒有稅單,是否都可以做到90%按揭,起初職員說比較困難,但最後又表示有方法可以解決,叫我可以放心。「因為你如此年輕,又屬首次置業,若由我們協助處理背後的工作,申請林鄭plan是沒有問題的。沒有稅單,沒有問題。如果假設沒有稅單,有可能不能承造90%按揭,因為稅單不能協助你製造,一定是政府信件,所以你要做90%按揭,一定要有稅單,但我們也有其他方法可協助我們的客戶。」

財務公司建議方案

自製入息申請按揭五大注意點

問題1: 我向銀行申請按揭是否一定要遞交稅單?

答: 很多時都需要! 我們向銀行申請按揭,除了身份證明文件、臨時買賣合約外,都要提供入息證明,當中「稅單」所發揮的作用很重要。因為不單可以反映買家收入狀況,也因為這份是由稅務局發出的文件,參考價值很高,所以很多時銀行也需要索取這份文件。如果想知道更多申請按揭需要遞交文件詳情,可按這裡前往

特別是有承造90%按揭的準買家,由於高成數按揭部份,會轉交香港按揭證券公司審批,申請人必須是「固定收入人士」、「有稅單」、及「屬於自住」方會受理。所以這一份文件也是不可或缺的。

按揭保險所須文件 (90%以上)

  • 固定收入人士
  • 需出示稅單
  • 屬於自住用途

問題2: 如果我本身沒有稅單,是否代表向銀行申請按揭一定不受理?

: 如果本身沒有稅單,並不代表銀行不受理呢? 我們嘗試以顧客身份問過幾間銀行,大部份都表示需要呈交;但原來當中有少部份中小型銀行就表示,若沒有稅單,而只用入息證明也可以,但條款卻可能會略有不同。「不可以選擇有封頂的計劃,只可以選擇沒有封頂的拆息按揭計劃,一般來說拆息按揭為H+1.3厘,沒有封頂息率,沒有封頂,因為你知道H是浮動的。」銀行職員表示。

問題3: 銀行接納形式的「入息證明」?

答: 一張被銀行認可的「入息證明」,除了要遞交公司糧單外,還必須要一併提供入帳記錄,如果用支票出糧,則可能還需要把印有支票票面作佐證;反觀如果只能提供糧單,但僱主是用現金支薪,而沒有入數紀錄,這一張糧單有機會不被接納。至於要遞交多長的「入息證明」呢? 則視乎收入是否固定,而需遞交最近三至六個月的入息證明。詳情也可參閱這篇文章。

所以向我們求助的谷友,本身自己有開公司,因為受疫情影響,公司全年零收,所以過去一年沒有支薪。他有想過,能否用自己公司「製造」一張糧單給自己,但按銀行職員所述,如果當中沒有入數紀錄,都有機會不被銀行接納,而不能申請按揭。

問題4: 財務公司表示能付費製入息,背後需收取手續費,所謂何事?

: 純粹一張糧單,銀行未必會受理,透過財務公司製造入息,是否真的會入數買家呢? 據業內人士表示,財務公司是真的會「過數」給買家的,帳目上是會反映出來。但其背後操作原理,就是申請人向財務公司借一筆私人借貸;而該筆私人貸款會存放在財務公司內,然後財務公司會按月以支薪形式發放給事主當入息。因此,個案中財務公司向事主表示,只要他付費的話,就能夠安排會計師協助製造連續三個月,每月支薪五萬元的入息證明,所謂的手續費包含了行政成本外,還有申請人借私貸的利息。

問題5: 財務公司「自製入息」去申請按揭是否合法?

答: 不合法!!! 明明自己並非該公司員工,但卻可以由該公司獲取入息證明,當中是否涉及虛假文件呢? 除了財務公司有機會砌詞向事主進行勒索,這裡也牽涉偽造文件,會干犯了第200章《刑事罪行條例》71條的「偽造文書」罪行,任何人製造虛假文書,意圖由其本人或他人藉使用該文書,而誘使另一人接受該文書為真文書,並因接受該文書為真文書而作出或不作某些作為,以致對該另一人或其他人不利,一經定罪可被判處十四年監禁。說到這裡,申請人實在不應鋌而走險。所以,如果本身屬於非固定收入人士、或在申請按揭時未能出示入息證明,最穩陣的做法反而是預先找尋擔保人,有正常收入,日後供了一段時間後再作轉按。

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