帝國集團及香港小輪合作的掃管笏新盤「帝御．金灣」推售完第一期後，發展商馬上就推出第二期「帝御．星濤」。第二期共由兩座組成，共提供614個單位，關鍵日期在2022年4月30日，相當距離落成期約有18個月。發展商開出首批123個單位，扣除最高9%的折扣額後，平均呎價為14,585元，比起一期加價7%。大家可從我們的航拍照片，了解一下二期的揀樓攻略，之後還了解發商的付款辦法。
至於第一期「帝御．金灣」，在2020年8月初已開售，首期同樣由兩座物業所組成，提供611個單位，因樓盤提供實用不足200呎的迷你戶型，有助壓低入場價去擴闊客源，入場價291萬元，故首批單位即日也沽清。如果有興趣了解這個盤的由來、周邊二手市場選擇、以及一期的細節，則建議可由文章起首一直看到尾。
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帝御．星濤資料
| 樓盤名稱 | 帝御．星濤(二期) |
| 位置 | 青山公路青山灣段8號 |
| 單位數目 | 614個 |
| 面積 | 186-1,376呎 |
| 戶型 | 開放式: 208-223呎(143個) 1房: 274-364呎(255個) 2房: 393-511呎(130個) 3房: 817-822呎(14個) 4房: 996呎(13個) 特色戶: 186-1,376呎(59個) |
| 車位 | 61個 |
| 校網 | 71區校網 |
| 關鍵日期 | 2022年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銀級 |
| 發展商 | 帝國、香港小輪 |
| 官方網站 | https://www.starfrontroyale.com.hk/html/index_tc.html |
帝御．星濤開價
| 樓盤名稱 | 帝御．金灣(一期) | 帝御．星濤(二期) | 三期 |
| 首批 | 123伙 | 123伙 | 待定 |
| 折扣額 | 6% | 9% | 待定 |
| 平均呎價 | 14,445元呎 | 16,027元呎 | 待定 |
| 折扣後售價 | 13,578元呎 | 14,585元呎 | 待定 |
| 區內二手造價 | 星堤: 11,550元/呎 滿名山: 12,200元/呎 愛琴海岸: 12,313元/呎 |
位置及環境
- 向南單位前方被黃金海岸阻擋: 第二期「帝御．星濤」由第一及第二座組成，位置上最捱近青山公路青山灣段，但就最能夠望到青山灣方向景觀。不過，似乎也不能避過前方信和黃金海岸，會受到前方樓景阻擋。
- 向南單位低層受噪音困擾: 反觀因為這一期最捱近青山灣公路方向，故車來車往也會有噪音問題。特別是2座地下單位，跟青山灣公路只隔了一個花槽而已，前方已經是公路景，車聲對住戶會有一點困擾。正因為屋苑受噪音問題，除了單位要安裝固定窗、維修窗之外，有部份單位的露台更出現「摺叠門露台」，從平面圖所見似乎是一個露台設有兩趟摺門，不單感覺多此一舉，且摺門會置於客飯廳空間，該部份牆身未必能放置傢俬。
- 向內園單位會跟3期對望: 部份單位包括1座10-22室、以及2座1室及15-22室都會望向內園方向，當中1座11室至20室，日後跟第三期大約只有十米左右的距離，所以內園景觀也會頗壓迫。還要留意1座21及22室，要視乎日後毗鄰佳兆業項目的開則，才知道對單位的阻擋程度。
開則分析
開放式單位: 143個
- 按景觀及銀碼排序: 「帝御．星濤」共提供614個單位，當中分層開放式戶型共有143個，面積由208-223呎之間。由於不少開放式戶型外牆，均緊貼跟水錶櫃及管道槽，令單位的入口開則上會有輕微出入，但其他內櫳位置則分別不算太大，建議可以按景觀及銀碼作挑選。
- 高低層面積不一: 不過即使放眼同一柱的開放式單位，也要留意高低層面積會有差異。其中2座12室就是其中一個例子。明明2-18樓的面積為216呎，但1樓的面積則為219呎，兩者相差了三呎，背後原因跟2座1樓12室毗鄰並不設單位，外牆需由自己獨力承擔，反觀高層單位毗鄰則為15室，可分攤單位牆身。因此在這一柱單位中，除非價格有反映，否則要先選擇2-18樓，而放棄1樓。
一房單位: 255個
- 一房半單位: 跟第一期相同，二期提供的一房比例佔全盤最多，合共有255個，面積介乎274-364呎之間。眾多一房中，卻可再細分幾類，準買家可需視乎自己個人喜好作選擇，而且開則上也頗具靈活度。例如銀碼未夠升格兩房，但卻希望可住近兩房的單位，則可選擇一房半的間隔，二期共有兩柱單位有提供，分別為1座5室(342呎)及1座6室(343呎)，兩則實際面積沒有別，應選細不選大。
- 一房連儲物室: 又或者，可以選擇設有儲物房的2座18室(357呎)及2座19室(358-364呎)。值得注意2座19室的單位，1樓為364呎，而2-18樓則為358呎，兩者差距足足有6呎之多，只因2座1樓19室旁邊並不設單位，而只是電梯大堂的外牆，故需自己承擔外牆面積。所以一房連儲物室單位中，首選2座18室、次選2座19室(2-18樓)、尾選為2座19室(1樓)。
- 一房可改開放式: 還有一款則值得一提，就是2座17室，面積324呎。這一款則是唯一一柱用活動板門來間房的單位，買家可按個人抉擇把趟開全部拉開，變相可把客飯廳空間跟睡房融合，變成開放式單位。
- 高低層面積不同: 揀樓時有幾柱一房要特別留意，高層及低層面積可以有極大差異，但內櫳卻分別不大，只跟單位外附設的厚牆身有關。最離譜一定數到2座16室(2-18樓)及2座16室(1樓)，前者面積300呎，而後者則為324呎。純粹因2座16室(1樓)的客飯廳外牆，連接著升降機大堂、以及混凝土結構才出現如此差異。對提升內櫳面積毫無幫助，不宜選購2座16室(1樓)。
同一柱單位比較
| 1房單位 | 首選 | 棄選 | 高低差別 |
| 2座16室 | 2-18樓 | 1樓 | 24呎 |
| 2座10室 | 1樓 | 高層地下 | 18呎 |
| 2座19室 | 2-18樓 | 1樓 | 6呎 |
| 2座21室 | 2-18樓 | 1樓 | 5呎 |
兩房單位: 130個
- 兩房一套: 帝御．星濤提供共有130個兩房單位，共由八柱所組成，面積由393-511呎之間。面積最大的511呎單位，位於2座1室(1-18樓)，也是唯一一柱設有兩房一套的間隔，這個單位同時設有梗廚。因此對套房以及梗廚，而又想選購兩房的買家就只能在這一柱中挑選，建議按價格由高至低排序。
- 兩房梗廚: 如果對套房沒有要求，只是希望選購買兩房有梗廚單位，也就只得一柱可供選擇。就是2座15室(2-18樓)，這一個單位也屬於全盤的大單邊。主人房設有轉角窗外，洗手間也為有窗的非黑廁類別。
- 高低層面積不同: 要特別留意，兩房單位也出現同柱單位面積不一的情況，就是2座6室。高層地下單位面積408呎、而1樓則為416呎，但如果望一望平面圖則會發現，兩者差距在內櫳上有反映。1樓單位的玄關位會從門口向外凸出多一點，反觀高層地下單位的玄關則略細，為兩者差異。
三房及四房單位: 14個及13個
- 三房單位: 二期提供了一期所沒有的三房及四房戶型。三房集中在第1座的2室，為三房一套加工人房及儲物室的單位。工人房設有工人廁，故可免卻工人使用主人廁的情形。不過三房單位量數並不多，全盤只有14個。
- 四房雙套: 四房則為四房雙套類別，面積高達996呎，當中有43呎為工作平台及露台，全盤只提供13個，位於1座1室(3-18樓)，買家可按自己喜愛的高低樓層作抉擇。
首張價單分析
「帝御．星濤」首批推出123個單位，扣除最高9%的即供折扣後，平均呎價為14,585元，較一期「帝御．金灣」貴了約7%。以即供價計算，首張價單中的開放式單位，最平單位為299萬元，一房單位及一房半單位也只是四字頭起步，兩房單位556萬元，三四房單位則逾千萬元。
首批開價
| 首批推出 | 訂價 | 即供價 | |
| 開放式單位 | 28個 | 328.4萬-394.6萬元 | 299萬-359萬元 |
| 1房單位 | 44個 | 484.1萬-534.8萬元 | 441萬-487萬元 |
| 1房半單位 | 26個 | 534.6萬-574.2萬元 | 486萬-523萬元 |
| 2房單位 | 21個 | 611.1萬-645.9萬元 | 556萬-588萬元 |
| 3房單位 | 2個 | 1,181.1萬-1,181.2萬元 | 1,075萬元 |
| 4房單位 | 2個 | 1,524萬-1,533.2萬元 | 1,387萬-1,395萬元 |
付款辦法分析
今次二期推出的付款辦法，大致跟一期相似，主要分為100天成交的即供付款法，200天成交期、建築期付款。當中可以揉合發展商一二按付款上會，但所獲得的折扣率會稍低一點。如果選取建築期付款的買家，最終選擇提前成交，也可獲視乎何時成交而獲發展商現金回贈1-2%。由於樓花期問題，故今次舊按揭保險計劃未必適用於「帝御．星濤」，但買家卻可選擇建期方式搭新按保上會，變相可衍生出超過十多種不同方式。
- 即供付款: 如果選取100天即供付款方式，買家分期放低10%訂金後，餘額90%需於簽臨約後100天成交，意即買家在三個月內需要尋找銀行上會，但就可以獲取最高9%的折扣額。雖然首張價單中，以即供價計，開放式至兩房單位全數都低於600萬元以下，理應可以借取舊按揭保險，但因樓花期超18個月，而舊按保只可為樓花期一年內的物業承按，故如果有高成數按揭需要的買家，就可能需放眼於發展商的一按及二按計劃。
- 即供+發展商一二按:發展商全期一按最高85%，首兩年息率3厘，第三年起4厘，第4-25年則為6厘。買家也可以選擇向銀行承造六成按揭，並再向發展商加借30%樓價，以九成按揭方式上會，比起選用舊按保最高80%來得吸引。不過如果選擇發展商一二按的方式，則最高折扣額只得8%。另外針對大單位，發展商容許一按做到最高90%，但折扣額也會相應減少，只得樓價7%。
- 200天付款: 發展商也提供了200天付款方式，買家分三期放低15%訂金後，餘額85%可於簽臨約的200天才成交，變相買家有六個月時間上會。選用這個計劃，跟100天付款的分別在於有多一點時間找尋銀行上會，但代價卻是所獲取的折扣額會少一點，只得樓價的8%，同時買家也需預備15%訂金，而非10%訂金。
- 200天付款+發展商一二按: 同一道理，選用200天付款方式的買家，也可以在收取少一點的折扣額下，選用發展商的一二按付款辦法，由於在支付條款上，買家需要支付15%訂金，故此無論一按及二按的條款上，最高的按揭成數也僅為85%而已，跟「即供+發展商一二按」上會方式可以借到最高90%，有輕微分別。
- 建築期付款+10%首期: 發展商也容許買家選用建築期付款，並視乎買家有否提前成交而獲取最高1-2%的現金回贈。當然如果買家選擇在物業落成時，再借取新按保方式上會則未必可賺取提前成交的現金回贈。根據條款，發展商還容許買家有多種支付方式，想刀仔鋸大樹的一類買家，會選擇放低10%首期，餘額90%在入伙時找清，此方式可獲取3%的折扣額，屆時買家可選擇新按保上會。如果想用類近支付方式，卻又希望借取發展商一二按的話，則折扣額只會得1%。值得注意，跟100天及200天付款方法不同，發展商一二按的息率會較高。一按85%，首兩年為3厘，由第3-25年則跳升至5厘；同樣二按部份也是首兩年3厘，由第3-25年會跳升至5厘。
- 建築期付款+15%首期: 又或者，可以自己支付15%首期，餘額85%在入伙時找清，買家可選擇是否再搭配發展商的一按及二按計劃。如果選用這種方式上會的話，則無論是否選用發展商計劃，折扣額也只得2%。
發展商付款辦法
| 折扣額 | 支付訂金 | 上會餘額 | 發展商一按 | 銀行一按+發展商二按 | 現金回贈 | |
| 即供 | 9% | 10% | 90% | — | — | — |
| 即供+發展商一二按 | 8% | 10% | 90% | 85% | 90% | — |
| 即供+發展商一二按 (大單位) | 7% | 10% | 90% | 90% | 90% | — |
| 200天付款 | 8% | 15% | 85% | — | — | — |
| 200天付款+發展商一二按 | 7% | 15% | 85% | 85% | 85% | — |
| 建築期付款 | 3% | 10% | 90% | — | — | 1-2% |
| 建築期+發展商一二按 | 2% | 15% | 85% | 85% | 85% | 1-2% |
| 建築期+發展商一二按 | 1% | 10% | 90% | 85% | 85% | 1-2% |
| 建築期+發展商一二按 (大單位) | 0% | 10% | 90% | 85% | 85% | 1-2% |
實例闡述
單看上述解說，可能大家會覺得有點難掌握，我們《胡．說樓市》團隊決定用首張價中，能夠做到新按保最高價例子來闡述，可以一次表達出不同付款方式所需支付的首期，以及所需成本。單位就是位於1座12樓21室，實用面積429呎的兩房單位，訂價為645.9萬元。如果以最少成本進駐的話，就需要選擇即供+90%二按的方式入市，因為可以支付一成首期，有助壓縮成本，大約手持78萬元現金已經以入市。撇除即供需支付四成首期外，基本上選用發展商計劃，月供也需要21,000元以上。而且若果選用發展商付款辦法的話，緊記需在兩年後進行轉按，否則進入第三年起就要捱貴息。
即供付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)
| 付款方法 | 即供 | 即供+85%一按 | 即供+90%二按 | 即供+90%一按 |
| 樓價 | 588萬元 | 594.2萬元 | 594.2萬元 | 600.7萬元 |
| 首期 | 40%: 235.2萬元 | 15%: 89.13萬元 | 10%: 59.42萬元 | 10%: 60.07萬元 |
| 貸款額 | 60%: 352.8萬元 | 85%: 505.07萬元 | 銀行: 356.52萬元 二按: 178.26萬元 | 90%: 540.63萬元 |
| 月供 | 13,940元 | 首2年: 23,951元 | 首2年: 22,540元 | 首2年: 25,637元 |
| 入息要求 | 33,386元 | 47,902元 | 52,880元 | 51,274元 |
| 所需成本 | 254萬元 | 108萬元 | 78萬元 | 80萬元 |
| 現金回贈 | — | — | — | — |
200天付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)
| 付款方法 | 200天付款辧法 | 200天付款辦法+一按 | 200天付款辦法+二按 |
| 樓價 | 594.2萬元 | 600.7萬元 | 600.7萬元 |
| 首期 | 40%: 237.68萬元 | 15%: 90.105萬元 | 15%: 90.105萬元 |
| 貸款額 | 60%: 356.52萬元 | 85%: 510.595萬元 | 銀行: 360.42萬元 二按: 150.175萬元 |
| 月供 | 14,087元 | 首2年: 24,213元 | 苜2年: 21,362元 |
| 入息要求 | 33,738元 | 48,426元 | 50,233元 |
| 所需成本 | 257萬元 | 110萬元 | 110萬元 |
| 現金回贈 | — | — | — |
建築期付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)
| 付款方法 | 建築期付款 | 建築期付款+新按揭保險 | 建築期付款+一按 | 建築期付款+二按 |
| 樓價 | 626.523.萬元 | 626.523萬元 | 632.982萬元 | 632.982萬元 |
| 首期 | 40%: 250.6萬元 | 10%: 62.6523萬元 | 15%: 94.9473萬元 | 15%: 94.9473萬元 |
| 貸款額 | 60%: 375.9萬元 | 90%: 563.8707萬元 按保: 28.2萬元 | 85%: 538.0347萬元 | 銀行: 379.8萬元 二按: 158.2萬元 |
| 月供 | 14,853元 | 23,391元 | 25,513元 | 22,510元 |
| 入息要求 | 35,572元 | 56,022元 | 51,026元 | 52,933元 |
| 所需成本 | 272萬元 | 84萬元 | 117萬元 | 117萬元 |
| 現金回贈 | 62,652-125,305元 | —- | 63,298-126,596元 | 63,298-126,596元 |
