【帝御.星濤】平面圖、景觀詳細分析!同第一期有咩分別?

帝國集團及香港小輪合作的掃管笏新盤「帝御.金灣」推售完第一期後,發展商馬上就推出第二期「帝御.星濤」。第二期共由兩座組成,共提供614個單位,關鍵日期在2022年4月30日,相當距離落成期約有18個月。發展商開出首批123個單位,扣除最高9%的折扣額後,平均呎價為14,585元,比起一期加價7%。大家可從我們的航拍照片,了解一下二期的揀樓攻略,之後還了解發商的付款辦法。

至於第一期「帝御.金灣」,在2020年8月初已開售,首期同樣由兩座物業所組成,提供611個單位,因樓盤提供實用不足200呎的迷你戶型,有助壓低入場價去擴闊客源,入場價291萬元,故首批單位即日也沽清。如果有興趣了解這個盤的由來、周邊二手市場選擇、以及一期的細節,則建議可由文章起首一直看到尾。

如果想閱讀「帝御.金灣」詳盡分析,可按我前往。

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帝御.星濤資料

樓盤名稱帝御.星濤(二期)
位置青山公路青山灣段8號
單位數目614個
面積186-1,376呎
戶型開放式: 208-223呎(143個)
1房: 274-364呎(255個)
2房: 393-511呎(130個)
3房: 817-822呎(14個)
4房: 996呎(13個)
特色戶: 186-1,376呎(59個)
車位61個
校網71區校網
關鍵日期2022年4月30日
綠色建築認證評級暫定銀級
發展商帝國、香港小輪
官方網站https://www.starfrontroyale.com.hk/html/index_tc.html

帝御.星濤開價

樓盤名稱帝御.金灣(一期)帝御.星濤(二期)三期
首批123伙123伙待定
折扣額6%9%待定
平均呎價14,445元呎16,027元呎待定
折扣後售價13,578元呎14,585元呎待定
區內二手造價星堤: 11,550元/呎
滿名山: 12,200元/呎
愛琴海岸: 12,313元/呎
  
帝御‧星濤位置

位置及環境

  • 向南單位前方被黃金海岸阻擋: 第二期「帝御.星濤」由第一及第二座組成,位置上最捱近青山公路青山灣段,但就最能夠望到青山灣方向景觀。不過,似乎也不能避過前方信和黃金海岸,會受到前方樓景阻擋。
  • 向南單位低層受噪音困擾: 反觀因為這一期最捱近青山灣公路方向,故車來車往也會有噪音問題。特別是2座地下單位,跟青山灣公路只隔了一個花槽而已,前方已經是公路景,車聲對住戶會有一點困擾。正因為屋苑受噪音問題,除了單位要安裝固定窗、維修窗之外,有部份單位的露台更出現「摺叠門露台」,從平面圖所見似乎是一個露台設有兩趟摺門,不單感覺多此一舉,且摺門會置於客飯廳空間,該部份牆身未必能放置傢俬。
  • 向內園單位會跟3期對望: 部份單位包括1座10-22室、以及2座1室及15-22室都會望向內園方向,當中1座11室至20室,日後跟第三期大約只有十米左右的距離,所以內園景觀也會頗壓迫。還要留意1座21及22室,要視乎日後毗鄰佳兆業項目的開則,才知道對單位的阻擋程度。
項目周邊環境分析

開則分析

開放式單位: 143

  • 按景觀及銀碼排序: 「帝御.星濤」共提供614個單位,當中分層開放式戶型共有143個,面積由208-223呎之間。由於不少開放式戶型外牆,均緊貼跟水錶櫃及管道槽,令單位的入口開則上會有輕微出入,但其他內櫳位置則分別不算太大,建議可以按景觀及銀碼作挑選。
  • 高低層面積不一: 不過即使放眼同一柱的開放式單位,也要留意高低層面積會有差異。其中2座12室就是其中一個例子。明明2-18樓的面積為216呎,但1樓的面積則為219呎,兩者相差了三呎,背後原因跟2座1樓12室毗鄰並不設單位,外牆需由自己獨力承擔,反觀高層單位毗鄰則為15室,可分攤單位牆身。因此在這一柱單位中,除非價格有反映,否則要先選擇2-18樓,而放棄1樓。
2座12室平面圖
2座12室平面圖

一房單位: 255

  • 一房半單位: 跟第一期相同,二期提供的一房比例佔全盤最多,合共有255個,面積介乎274-364呎之間。眾多一房中,卻可再細分幾類,準買家可需視乎自己個人喜好作選擇,而且開則上也頗具靈活度。例如銀碼未夠升格兩房,但卻希望可住近兩房的單位,則可選擇一房半的間隔,二期共有兩柱單位有提供,分別為1座5室(342呎)及1座6室(343呎),兩則實際面積沒有別,應選細不選大。
  • 一房連儲物室: 又或者,可以選擇設有儲物房的2座18室(357呎)及2座19室(358-364呎)。值得注意2座19室的單位,1樓為364呎,而2-18樓則為358呎,兩者差距足足有6呎之多,只因2座1樓19室旁邊並不設單位,而只是電梯大堂的外牆,故需自己承擔外牆面積。所以一房連儲物室單位中,首選2座18室、次選2座19室(2-18樓)、尾選為2座19室(1樓)。
  • 一房可改開放式: 還有一款則值得一提,就是2座17室,面積324呎。這一款則是唯一一柱用活動板門來間房的單位,買家可按個人抉擇把趟開全部拉開,變相可把客飯廳空間跟睡房融合,變成開放式單位。
  • 高低層面積不同: 揀樓時有幾柱一房要特別留意,高層及低層面積可以有極大差異,但內櫳卻分別不大,只跟單位外附設的厚牆身有關。最離譜一定數到2座16室(2-18樓)及2座16室(1樓),前者面積300呎,而後者則為324呎。純粹因2座16室(1樓)的客飯廳外牆,連接著升降機大堂、以及混凝土結構才出現如此差異。對提升內櫳面積毫無幫助,不宜選購2座16室(1樓)。

同一柱單位比較

1房單位首選棄選高低差別
2座16室2-18樓1樓24呎
2座10室1樓高層地下18呎
2座19室2-18樓1樓6呎
2座21室2-18樓1樓5呎
2座16室平面圖
2座16室平面圖

兩房單位: 130

  • 兩房一套: 帝御.星濤提供共有130個兩房單位,共由八柱所組成,面積由393-511呎之間。面積最大的511呎單位,位於2座1室(1-18樓),也是唯一一柱設有兩房一套的間隔,這個單位同時設有梗廚。因此對套房以及梗廚,而又想選購兩房的買家就只能在這一柱中挑選,建議按價格由高至低排序。
  • 兩房梗廚: 如果對套房沒有要求,只是希望選購買兩房有梗廚單位,也就只得一柱可供選擇。就是2座15室(2-18樓),這一個單位也屬於全盤的大單邊。主人房設有轉角窗外,洗手間也為有窗的非黑廁類別。
  • 高低層面積不同: 要特別留意,兩房單位也出現同柱單位面積不一的情況,就是2座6室。高層地下單位面積408呎、而1樓則為416呎,但如果望一望平面圖則會發現,兩者差距在內櫳上有反映。1樓單位的玄關位會從門口向外凸出多一點,反觀高層地下單位的玄關則略細,為兩者差異。
2座15室平面圖
2座15室平面圖

三房及四房單位: 14個及13

  • 三房單位: 二期提供了一期所沒有的三房及四房戶型。三房集中在第1座的2室,為三房一套加工人房及儲物室的單位。工人房設有工人廁,故可免卻工人使用主人廁的情形。不過三房單位量數並不多,全盤只有14個。
  • 四房雙套: 四房則為四房雙套類別,面積高達996呎,當中有43呎為工作平台及露台,全盤只提供13個,位於1座1室(3-18樓),買家可按自己喜愛的高低樓層作抉擇。
1座1室平面圖
1座1室平面圖

首張價單分析

「帝御.星濤」首批推出123個單位,扣除最高9%的即供折扣後,平均呎價為14,585元,較一期「帝御.金灣」貴了約7%。以即供價計算,首張價單中的開放式單位,最平單位為299萬元,一房單位及一房半單位也只是四字頭起步,兩房單位556萬元,三四房單位則逾千萬元。

首批開價

 首批推出訂價即供價
開放式單位28個328.4萬-394.6萬元299萬-359萬元
1房單位44個484.1萬-534.8萬元441萬-487萬元
1房半單位26個534.6萬-574.2萬元486萬-523萬元
2房單位21個611.1萬-645.9萬元556萬-588萬元
3房單位2個1,181.1萬-1,181.2萬元1,075萬元
4房單位2個1,524萬-1,533.2萬元1,387萬-1,395萬元

付款辦法分析

今次二期推出的付款辦法,大致跟一期相似,主要分為100天成交的即供付款法,200天成交期、建築期付款。當中可以揉合發展商一二按付款上會,但所獲得的折扣率會稍低一點。如果選取建築期付款的買家,最終選擇提前成交,也可獲視乎何時成交而獲發展商現金回贈1-2%。由於樓花期問題,故今次舊按揭保險計劃未必適用於「帝御.星濤」,但買家卻可選擇建期方式搭新按保上會,變相可衍生出超過十多種不同方式。

  • 即供付款: 如果選取100天即供付款方式,買家分期放低10%訂金後,餘額90%需於簽臨約後100天成交,意即買家在三個月內需要尋找銀行上會,但就可以獲取最高9%的折扣額。雖然首張價單中,以即供價計,開放式至兩房單位全數都低於600萬元以下,理應可以借取舊按揭保險,但因樓花期超18個月,而舊按保只可為樓花期一年內的物業承按,故如果有高成數按揭需要的買家,就可能需放眼於發展商的一按及二按計劃。
  • 即供+發展商一二按:發展商全期一按最高85%,首兩年息率3厘,第三年起4厘,第4-25年則為6厘。買家也可以選擇向銀行承造六成按揭,並再向發展商加借30%樓價,以九成按揭方式上會,比起選用舊按保最高80%來得吸引。不過如果選擇發展商一二按的方式,則最高折扣額只得8%。另外針對大單位,發展商容許一按做到最高90%,但折扣額也會相應減少,只得樓價7%。
  • 200天付款: 發展商也提供了200天付款方式,買家分三期放低15%訂金後,餘額85%可於簽臨約的200天才成交,變相買家有六個月時間上會。選用這個計劃,跟100天付款的分別在於有多一點時間找尋銀行上會,但代價卻是所獲取的折扣額會少一點,只得樓價的8%,同時買家也需預備15%訂金,而非10%訂金。
  • 200天付款+發展商一二按: 同一道理,選用200天付款方式的買家,也可以在收取少一點的折扣額下,選用發展商的一二按付款辦法,由於在支付條款上,買家需要支付15%訂金,故此無論一按及二按的條款上,最高的按揭成數也僅為85%而已,跟「即供+發展商一二按」上會方式可以借到最高90%,有輕微分別。
  • 建築期付款+10%首期:  發展商也容許買家選用建築期付款,並視乎買家有否提前成交而獲取最高1-2%的現金回贈。當然如果買家選擇在物業落成時,再借取新按保方式上會則未必可賺取提前成交的現金回贈。根據條款,發展商還容許買家有多種支付方式,想刀仔鋸大樹的一類買家,會選擇放低10%首期,餘額90%在入伙時找清,此方式可獲取3%的折扣額,屆時買家可選擇新按保上會。如果想用類近支付方式,卻又希望借取發展商一二按的話,則折扣額只會得1%。值得注意,跟100天及200天付款方法不同,發展商一二按的息率會較高。一按85%,首兩年為3厘,由第3-25年則跳升至5厘;同樣二按部份也是首兩年3厘,由第3-25年會跳升至5厘。
  • 建築期付款+15%首期: 又或者,可以自己支付15%首期,餘額85%在入伙時找清,買家可選擇是否再搭配發展商的一按及二按計劃。如果選用這種方式上會的話,則無論是否選用發展商計劃,折扣額也只得2%。

發展商付款辦法

 折扣額支付訂金上會餘額發展商一按銀行一按+發展商二按現金回贈
即供9%10%90%
即供+發展商一二按8%10%90%85%90%
即供+發展商一二按 (大單位)7%10%90%90%90%
200天付款8%15%85%
200天付款+發展商一二按7%15%85%85%85%
建築期付款3%10%90%1-2%
建築期+發展商一二按2%15%85%85%85%1-2%
建築期+發展商一二按1%10%90%85%85%1-2%
建築期+發展商一二按 (大單位)0%10%90%85%85%1-2%

實例闡述

單看上述解說,可能大家會覺得有點難掌握,我們《胡.說樓市》團隊決定用首張價中,能夠做到新按保最高價例子來闡述,可以一次表達出不同付款方式所需支付的首期,以及所需成本。單位就是位於1座12樓21室,實用面積429呎的兩房單位,訂價為645.9萬元。如果以最少成本進駐的話,就需要選擇即供+90%二按的方式入市,因為可以支付一成首期,有助壓縮成本,大約手持78萬元現金已經以入市。撇除即供需支付四成首期外,基本上選用發展商計劃,月供也需要21,000元以上。而且若果選用發展商付款辦法的話,緊記需在兩年後進行轉按,否則進入第三年起就要捱貴息。

即供付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)

付款方法即供即供+85%一按即供+90%二按即供+90%一按
樓價588萬元594.2萬元594.2萬元600.7萬元
首期40%: 235.2萬元15%: 89.13萬元10%: 59.42萬元10%: 60.07萬元
貸款額60%: 352.8萬元85%: 505.07萬元銀行: 356.52萬元 二按: 178.26萬元90%: 540.63萬元
月供13,940元首2年: 23,951元首2年: 22,540元首2年: 25,637元
入息要求33,386元47,902元52,880元51,274元
所需成本254萬元108萬元78萬元80萬元
現金回贈

200天付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)

付款方法200天付款辧法200天付款辦法+一按200天付款辦法+二按
樓價594.2萬元600.7萬元600.7萬元
首期40%: 237.68萬元15%: 90.105萬元15%: 90.105萬元
貸款額60%: 356.52萬元85%: 510.595萬元銀行: 360.42萬元 二按: 150.175萬元
月供14,087元首2年: 24,213元苜2年: 21,362元
入息要求33,738元48,426元50,233元
所需成本257萬元110萬元110萬元
現金回贈

建築期付款方法 (1座12樓21室、面積: 429呎、訂價: 645.9萬元)

付款方法建築期付款建築期付款+新按揭保險建築期付款+一按建築期付款+二按
樓價626.523.萬元626.523萬元632.982萬元632.982萬元
首期40%: 250.6萬元10%: 62.6523萬元15%: 94.9473萬元15%: 94.9473萬元
貸款額60%: 375.9萬元90%: 563.8707萬元
按保: 28.2萬元
85%: 538.0347萬元銀行: 379.8萬元
二按: 158.2萬元
月供14,853元23,391元25,513元22,510元
入息要求35,572元56,022元51,026元52,933元
所需成本272萬元84萬元117萬元117萬元
現金回贈62,652-125,305元—-63,298-126,596元63,298-126,596元

胡‧說精選

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