政府決定把「鑽石山綜合發展區」部份用地改作「綠置居」推售。這裡屬於市區樓，有鐵路優勢，交通方便，符合資格的「綠表買家」是否會爭崩頭呢? 今期「綠置居」最大缺點是面積細，其中提供一款152呎的單位，更創出了「綠置居」推出以來的最細面積。究竟「綠表買家」是否真的足夠居住呢? 如果「綠表買家」在居屋二手市場尋找貨源，會否有更多選擇?
我們較早前都準備了「綠置居2021」年的攻略，如果有興趣了解「綠置居」的申請程序、按揭安排、轉售限制等，可以按以下連結跳往。
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放盤1: 采頤花園(5座單位)
第一個放盤在「綠置居」斜對面的「采頤花園」。項目一共由12座物業組成，合共提供3000個單位。「采頤花園」是2000年落成的居屋，屬當年由私人機構參建的居屋計劃，發展商新世界有份發展，屋苑大堂布局頗像80、90年代如「海濱花園」般的感覺。單位種類上就以大單位佔多，基本上一層十伙，有七個單位都是三房，面積由585-591呎、而餘下三個兩房則由430-452呎。第一個參觀放盤為5座低層J室，面積588呎的單位，現時叫價688萬元，每呎叫價11,700元。
采頤花園物業資料
| 采頤花園 | |
| 地址 | 新蒲崗彩虹道242號 |
| 座數 | 12座 |
| 單位 | 3000個 |
| 面積 | 2房: 430-452呎 3房: 585-591呎 |
| 落成年份 | 2000年 |
| 發展商 | 房委會、新世界 |
放盤資料
| 采頤花園 | |
| 單位 | 5座低層J室 |
| 面積 | 588呎 |
| 居二叫價 | 688萬元 |
| 呎價 | 11,700元 |
放盤特色
特色1: 橫向客飯廳寬敞
進入單位已感覺客飯廳的寬敞。計及面積比起即將推售「綠置居」最大的單位還要大。客飯廳橫向設計，兩邊牆身闊且深，所以擺傢俬很有彈性，布局上不會有太大問題。客廳設有一排窗，但跟毗鄰單位很貼，且外望景觀一般，樓下「太子道東」，車來車往有點嘈吵。
特色2: 鄰近太子道東有噪音問題
鄰近「太子道東」可說是「采頤花園」的死穴。雖然屋苑交通方便，附近有巴士站可接駁去彩虹、觀塘；但它的地盤有一邊邊界，正正跟「太子道東」貼近，基本上「5-8座」「A、H、J、K室」會受車聲影響。還有一點要一提，就是它的方位。部份窗戶扭向西南，雖然有較充足陽光照射入屋，但夏天卻可能較熱。
特色3: 單位設有兩個洗手間
直入走廊，左右兩邊先見一個梗廚。廚房也設有一扇窗，跟客飯廳同向，但不知道日後啟動抽氣扇時，油煙會否隨風吹回客飯廳內? 至於廚房內櫳，都見到一點歲月痕跡，下手買家要預大執。對面就是客廁。客廁面積不算大，但真的只能供客人如廁之用，因為內裡不設淋浴間。直入三間睡房，每間空間都頗大，主人房更加預留了凹位可做衣帽間。
特色4: 單位喉管外露
看過不少居屋盤，跟私樓格局很不同，就是喉管全數外露，一截截的水喉管橫跨整個客飯廳頂部。從維修角度來看，固然方便；因為如果走暗喉的話，日後有漏水問題，就要鑿牆才能處理；只是從美觀角度，就覺得有點礙眼。
放盤2: 采頤花園(7座單位)
為了讓大家更能比較不同放盤，我們決定多參觀一個「采頤花園」的三房單位，單位位於7座高層A室，同樣是588呎，但叫價就要700萬元，比起剛才的單位貴了約12萬元。即管比較下兩者的分在哪?
放盤資料
| 采頤花園 | |
| 單位 | 7座高層A室 |
| 面積 | 588呎 |
| 居二叫價 | 700萬元 |
| 呎價 | 11,905元 |
放盤特色
特色1: 單位走廊位較多
除了景觀之外，跟第一個單位分別不算很大，純粹直覺客飯廳好像比前參觀的單位細一點，可能入屋經過一小段走廊，影了觀感。開則也是大同小異。單位在客飯廳外，沿走廊直入會設梗廚、客廁，以及睡房區。
特色2: 原則三房改兩房
戶主把原本三房改兩房，其中最末端的兩間房打通，改成一個主人房，雖然空間望落像闊落了不少，但卻並非方正設計，而且原則主人房的窗較窄，所以睡房採光度欠奉。
特色3: 內櫳頗殘舊
「采頤花園」三房的則王，主要集中在「B、C室」，因為它們會較少走廊及玄關位，而且客飯廳跟睡房布局也很分別，如果綠表價可以企穩700萬以上。還有一點，就是不知為何兩個單位也住得頗殘舊，但總之買得這裡，你務必也要預一筆裝修費。只是跟「綠置居」去比較，一個買新、一個大，看看自己怎樣取捨?
放盤3: 鳳鑽苑
今天參觀的最後一個單位，位於荷里活廣場附近的居屋「鳳鑽苑」。屬於單幢式設計的居屋項目，只得一座合共34層高，提供612個單位。「鳳鑽苑」在1991年落成，為房委會第13期乙的居屋項目，首次推售時的售價介乎39.88萬-81.53萬元之間。我們會參觀一個位於低層15室的單位，單位面積598呎大，叫價也是幾個放盤中最相宜，開價528萬元，呎價8,829元。
鳳鑽苑物業資料
| 鳳鑽苑 | |
| 地址 | 鑽石山蒲崗邨道80號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 612個 |
| 面積 | 376-598呎 |
| 落成年份 | 1991年 |
| 發展商 | 房委會 |
放盤資料
| 鳳鑽苑 | |
| 單位 | 低層15室 |
| 面積 | 598呎 |
| 居二叫價 | 528萬元 |
| 呎價 | 8,829元 |
放盤特色
特色1: 距離鑽石山港鐵站步距7分鐘
雖然說鄰近港鐵站，但由A出口走出來，經過「荷里活廣場」及「龍蟠苑」後，過馬路進入公屋「鳳德邨」範圍才到。全段路有少少暗斜而上，所以前往鑽石山站也需時七至八分鐘。
特色2: 外望貌似公屋格局
雖然屋苑屬於居屋，但不說我還以為是公屋一部份。整個大廈呈公屋標準「Y型」設計，即是走出電梯後會有三翼單位。一層十八個單位高密度設計，放盤所在的一翼會經過電錶房及垃圾房，而放盤就在最末端位置。
特色3: 單位保留舊式公屋標準
走入單位，真的像回到90年代的公屋單位般。就連單位的裝置都保留了入伙時的布局。特別是單位的鐵窗，用金屬棒來固定窗位置的設計，如果把窗關得小一點，金屬支架就會向室內伸入。相信很多住公屋的朋友，以前都經常被金屬棒碰到頭。現在多數戶主已更換為鋁窗了，但這裡卻保留了當才的交樓標準。
特色4: 房間偌大
經過走廊就是三間房，其中睡房二合一，但卻有兩門口進入，其實為何不封了其中一間房門拉直牆身? 雖然單位位於低層，但外望藍球場景，也頗為開揚的，而且方位上向南，所以頗清涼的。至於對面的房間，可用空間不算細，擺床擺衣櫃都足夠。
特色5: 上層污水渠延伸至下層單位
至於洗手間及廚房方面，單位的洗手間沒有預淋浴位置，即是說洗澡時會令整個洗手間濕透之外，大家望一望洗花間天花，能否看見有一條喉管凸出? 我有點懷疑，這是上層單位污水渠，同樣地在廚房位置也有外露的污水渠管，這一點就是買家要注意的地方。
不過，這三個放盤都要面對一個問題，就是居二按揭的困局，詳細注意事項可按以下連結跳往！
胡說評析 – 按揭竟成陷阱!?
對於「綠表買家」來說，究竟應該選擇「綠置居」，可以認購較新一點的單位，但面積卻可能細一點；還是選擇認購「第二市場」的單位，內櫳可能大一點，但樓齡卻是舊一點。究竟是否真的只是一新一舊、一大一細之分? 我們建議背後需要留意「居屋第二市場」的按揭問題。
房委會設有按揭貸款擔保
房委會旗下的居屋，是有「按揭貸款擔保」，意思即是說，一旦買家買入後供不起，房委會會作為擔保協助去償還貸款，但當然，房委會之後會再追欠款。有「按揭貸款擔保」，「綠表買家」不用借取按揭保險，就可以借到最高95%按揭，重點是不用做壓力測試，只要聲明供得起，而本身個人信貸報告不差，銀行都會直批貸款。擔保年期是由「首日出售日期起計30年」。如果樓齡舊一點的居屋，可獲批的按揭年期就會很短。
供款例子(按揭貸款擔保年期計算)
以「彩頤花園」樓齡已經20年，按道理，按揭貸款年期只有10年。雖然「綠表買家」可以借取最高95%按揭，但因為按揭年期只有10年，供款額可以很驚人。以這兩個單位為例，樓價688萬及700萬元，95%按揭，自己支付5%首期，分別34.4萬及35萬元，餘額就借貸上會，但因為按揭年期只有10年，月供分別要61,615元及62,689元。
| 采頤花園5座低層J室 | 采頤花園7座高層A室 | |
| 樓價 | 688萬元 | 700萬元 |
| 首期 | 5%: 34.4萬元 | 5%: 35萬元 |
| 貸款額 | 95%: 653.6萬元 | 95%: 665萬元 |
| 按揭年期 | 10年 | 10年 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 61,615元 | 62,689元 |
| 壓力測試 | — | — |
供款例子(銀行行駛酌情權計算)
在這個情況下，「綠表買家」可能都只能放眼「綠置居」。但是不是唯一出路? 答案又不是。因為有一些銀行都作出一些放寬，部份容許20年樓齡以下的物業，照採承做25年期的按揭；但樓齡20年以上則照用「30年扣減樓齡」去計。「采頤花園」是有一點點擲界的，還要看銀行的取態，但如果真的批得出25年期按揭貸款，月供就會跌至29,322元及29,833元。
| 采頤花園5座低層J室 | 采頤花園7座高層A室 | |
| 樓價 | 688萬元 | 700萬元 |
| 首期 | 5%: 34.4萬元 | 5%: 35萬元 |
| 貸款額 | 95%: 653.6萬元 | 95%: 665萬元 |
| 按揭年期 | 25年 | 25年 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 29,322元 | 29,833元 |
| 壓力測試 | — | — |
供款例子(銀行以私樓角度審批)
至於「鳳鑽苑」則因是是1991年落成的居屋，全盤合共有612個單位，以樓齡計，已經超過了房委會的擔保年期，用「30年期去扣減樓齡」的話，基本上按揭年期等於零，也意味「綠表買家」別以為能夠支付5%首期，相當於26.4萬元後，就可以做到95%按揭，因為根本銀行是不會批出95%按揭的。
可能你會問，是否真的沒有辦法? 答案又不是。如果「綠表買家」真的想買，局部銀行願意以私樓的角度來批出按揭，即自己支付四成首期，而銀行批出最高借取六成按揭，但買家就不可以借取高成數按揭了。以這個單位為例，叫價528萬元，自己需要支付40%首期，相當於211.2萬元，而餘下60%樓價，相當於316.8萬元就向銀行借貸，以25年還款期計算，月供14,212元。由於沒有房委會的擔保，不排除銀行會要求進行壓力測試，變相月入要有32,424元才可批出貸款。
鳳鑽苑低層15室
| 95%按揭 | 私樓角度審批按揭 | |
| 樓價 | 528萬元 | |
| 首期 | 5%: 26.4萬元 | 40%: 211.2萬元 |
| 貸款額 | 95%: 501.6萬元 | 60%: 316.8萬元 |
| 按揭年期 | 0年 | 25年 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 每月供款 | 不受理 | 14,212元 |
| 壓力測試 | — | 32,424元 |
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