【和你搵盤:鑽石山】居二限定:600呎最平$528萬!同你拆解按揭伏位!

政府決定把「鑽石山綜合發展區」部份用地改作「綠置居」推售。這裡屬於市區樓,有鐵路優勢,交通方便,符合資格的「綠表買家」是否會爭崩頭呢? 今期「綠置居」最大缺點是面積細,其中提供一款152呎的單位,更創出了「綠置居」推出以來的最細面積。究竟「綠表買家」是否真的足夠居住呢? 如果「綠表買家」在居屋二手市場尋找貨源,會否有更多選擇?

我們較早前都準備了「綠置居2021」年的攻略,如果有興趣了解「綠置居」的申請程序、按揭安排、轉售限制等,可以按以下連結跳往。

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放盤1: 采頤花園(5座單位)

第一個放盤在「綠置居」斜對面的「采頤花園」。項目一共由12座物業組成,合共提供3000個單位。「采頤花園」是2000年落成的居屋,屬當年由私人機構參建的居屋計劃,發展商新世界有份發展,屋苑大堂布局頗像80、90年代如「海濱花園」般的感覺。單位種類上就以大單位佔多,基本上一層十伙,有七個單位都是三房,面積由585-591呎、而餘下三個兩房則由430-452呎。第一個參觀放盤為5座低層J室,面積588呎的單位,現時叫價688萬元,每呎叫價11,700元。

采頤花園物業資料

 采頤花園
地址新蒲崗彩虹道242號
座數12座
單位3000個
面積2房: 430-452呎
3房: 585-591呎
落成年份2000年
發展商房委會、新世界

放盤資料

 采頤花園
單位5座低層J
面積588呎
居二叫688萬元
呎價11,700元
彩頤花園橫向客飯廳寬敞

放盤特色

特色1: 橫向客飯廳寬敞

進入單位已感覺客飯廳的寬敞。計及面積比起即將推售「綠置居」最大的單位還要大。客飯廳橫向設計,兩邊牆身闊且深,所以擺傢俬很有彈性,布局上不會有太大問題。客廳設有一排窗,但跟毗鄰單位很貼,且外望景觀一般,樓下「太子道東」,車來車往有點嘈吵。

特色2: 鄰近太子道東有噪音問題

鄰近「太子道東」可說是「采頤花園」的死穴。雖然屋苑交通方便,附近有巴士站可接駁去彩虹、觀塘;但它的地盤有一邊邊界,正正跟「太子道東」貼近,基本上「5-8座」「A、H、J、K室」會受車聲影響。還有一點要一提,就是它的方位。部份窗戶扭向西南,雖然有較充足陽光照射入屋,但夏天卻可能較熱。

鄰近太子道東有噪音問題

特色3: 單位設有兩個洗手間

直入走廊,左右兩邊先見一個梗廚。廚房也設有一扇窗,跟客飯廳同向,但不知道日後啟動抽氣扇時,油煙會否隨風吹回客飯廳內? 至於廚房內櫳,都見到一點歲月痕跡,下手買家要預大執。對面就是客廁。客廁面積不算大,但真的只能供客人如廁之用,因為內裡不設淋浴間。直入三間睡房,每間空間都頗大,主人房更加預留了凹位可做衣帽間。

特色4: 單位喉管外露

看過不少居屋盤,跟私樓格局很不同,就是喉管全數外露,一截截的水喉管橫跨整個客飯廳頂部。從維修角度來看,固然方便;因為如果走暗喉的話,日後有漏水問題,就要鑿牆才能處理;只是從美觀角度,就覺得有點礙眼。

單位喉管外露

放盤2: 采頤花園(7座單位)

為了讓大家更能比較不同放盤,我們決定多參觀一個「采頤花園」的三房單位,單位位於7座高層A室,同樣是588呎,但叫價就要700萬元,比起剛才的單位貴了約12萬元。即管比較下兩者的分在哪?

放盤資料

 采頤花園
單位7座高層A
面積588呎
居二叫700萬元
呎價11,905元
單位走廊位較多

放盤特色

特色1: 單位走廊位較多

除了景觀之外,跟第一個單位分別不算很大,純粹直覺客飯廳好像比前參觀的單位細一點,可能入屋經過一小段走廊,影了觀感。開則也是大同小異。單位在客飯廳外,沿走廊直入會設梗廚、客廁,以及睡房區。

原則三房改兩房

特色2: 原則三房改兩房

戶主把原本三房改兩房,其中最末端的兩間房打通,改成一個主人房,雖然空間望落像闊落了不少,但卻並非方正設計,而且原則主人房的窗較窄,所以睡房採光度欠奉。

特色3: 內櫳頗殘舊

「采頤花園」三房的則王,主要集中在「B、C室」,因為它們會較少走廊及玄關位,而且客飯廳跟睡房布局也很分別,如果綠表價可以企穩700萬以上。還有一點,就是不知為何兩個單位也住得頗殘舊,但總之買得這裡,你務必也要預一筆裝修費。只是跟「綠置居」去比較,一個買新、一個大,看看自己怎樣取捨?

內櫳頗殘舊

放盤3: 鳳鑽苑

今天參觀的最後一個單位,位於荷里活廣場附近的居屋「鳳鑽苑」。屬於單幢式設計的居屋項目,只得一座合共34層高,提供612個單位。「鳳鑽苑」在1991年落成,為房委會第13期乙的居屋項目,首次推售時的售價介乎39.88萬-81.53萬元之間。我們會參觀一個位於低層15室的單位,單位面積598呎大,叫價也是幾個放盤中最相宜,開價528萬元,呎價8,829元。

鳳鑽苑物業資料

 鳳鑽苑
地址鑽石山蒲崗邨道80號
座數1座
單位612個
面積376-598呎
落成年份1991年
發展商房委會

放盤資料

 鳳鑽苑
單位低層15室
面積598呎
居二叫528萬元
呎價8,829元

放盤特色

特色1: 距離鑽石山港鐵站步距7分鐘

雖然說鄰近港鐵站,但由A出口走出來,經過「荷里活廣場」及「龍蟠苑」後,過馬路進入公屋「鳳德邨」範圍才到。全段路有少少暗斜而上,所以前往鑽石山站也需時七至八分鐘。

鳳鑽苑似公屋格局

特色2: 外望貌似公屋格局

雖然屋苑屬於居屋,但不說我還以為是公屋一部份。整個大廈呈公屋標準「Y型」設計,即是走出電梯後會有三翼單位。一層十八個單位高密度設計,放盤所在的一翼會經過電錶房及垃圾房,而放盤就在最末端位置。

特色3: 單位保留舊式公屋標準

走入單位,真的像回到90年代的公屋單位般。就連單位的裝置都保留了入伙時的布局。特別是單位的鐵窗,用金屬棒來固定窗位置的設計,如果把窗關得小一點,金屬支架就會向室內伸入。相信很多住公屋的朋友,以前都經常被金屬棒碰到頭。現在多數戶主已更換為鋁窗了,但這裡卻保留了當才的交樓標準。

單位保留舊式公屋標準

特色4: 房間偌大

經過走廊就是三間房,其中睡房二合一,但卻有兩門口進入,其實為何不封了其中一間房門拉直牆身? 雖然單位位於低層,但外望藍球場景,也頗為開揚的,而且方位上向南,所以頗清涼的。至於對面的房間,可用空間不算細,擺床擺衣櫃都足夠。

特色5: 上層污水渠延伸至下層單位

至於洗手間及廚房方面,單位的洗手間沒有預淋浴位置,即是說洗澡時會令整個洗手間濕透之外,大家望一望洗花間天花,能否看見有一條喉管凸出? 我有點懷疑,這是上層單位污水渠,同樣地在廚房位置也有外露的污水渠管,這一點就是買家要注意的地方。

上層污水渠延伸至下層單位

不過,這三個放盤都要面對一個問題,就是居二按揭的困局,詳細注意事項可按以下連結跳往!


胡說評析 – 按揭竟成陷阱!?

對於「綠表買家」來說,究竟應該選擇「綠置居」,可以認購較新一點的單位,但面積卻可能細一點;還是選擇認購「第二市場」的單位,內櫳可能大一點,但樓齡卻是舊一點。究竟是否真的只是一新一舊、一大一細之分? 我們建議背後需要留意「居屋第二市場」的按揭問題。

房委會設有按揭貸款擔保

房委會旗下的居屋,是有「按揭貸款擔保」,意思即是說,一旦買家買入後供不起,房委會會作為擔保協助去償還貸款,但當然,房委會之後會再追欠款。有「按揭貸款擔保」,「綠表買家」不用借取按揭保險,就可以借到最高95%按揭,重點是不用做壓力測試,只要聲明供得起,而本身個人信貸報告不差,銀行都會直批貸款。擔保年期是由「首日出售日期起計30年」。如果樓齡舊一點的居屋,可獲批的按揭年期就會很短。

供款例子(按揭貸款擔保年期計算)

以「彩頤花園」樓齡已經20年,按道理,按揭貸款年期只有10年。雖然「綠表買家」可以借取最高95%按揭,但因為按揭年期只有10年,供款額可以很驚人。以這兩個單位為例,樓價688萬及700萬元,95%按揭,自己支付5%首期,分別34.4萬及35萬元,餘額就借貸上會,但因為按揭年期只有10年,月供分別要61,615元及62,689元。

 采頤花園5座低層J采頤花園7座高層A
樓價688萬元700萬元
首期5%: 34.4萬元5%: 35萬元
貸款額95%: 653.6萬元95%: 665萬元
按揭年期10年10年
息率2.5厘2.5厘
每月供款61,615元62,689元
壓力測試

供款例子(銀行行駛酌情權計算)

在這個情況下,「綠表買家」可能都只能放眼「綠置居」。但是不是唯一出路? 答案又不是。因為有一些銀行都作出一些放寬,部份容許20年樓齡以下的物業,照採承做25年期的按揭;但樓齡20年以上則照用「30年扣減樓齡」去計。「采頤花園」是有一點點擲界的,還要看銀行的取態,但如果真的批得出25年期按揭貸款,月供就會跌至29,322元及29,833元。

 采頤花園5座低層J采頤花園7座高層A
樓價688萬元700萬元
首期5%: 34.4萬元5%: 35萬元
貸款額95%: 653.6萬元95%: 665萬元
按揭年期25年25年
息率2.5厘2.5厘
每月供款29,322元29,833元
壓力測試

供款例子(銀行以私樓角度審批)

至於「鳳鑽苑」則因是是1991年落成的居屋,全盤合共有612個單位,以樓齡計,已經超過了房委會的擔保年期,用「30年期去扣減樓齡」的話,基本上按揭年期等於零,也意味「綠表買家」別以為能夠支付5%首期,相當於26.4萬元後,就可以做到95%按揭,因為根本銀行是不會批出95%按揭的。

可能你會問,是否真的沒有辦法? 答案又不是。如果「綠表買家」真的想買,局部銀行願意以私樓的角度來批出按揭,即自己支付四成首期,而銀行批出最高借取六成按揭,但買家就不可以借取高成數按揭了。以這個單位為例,叫價528萬元,自己需要支付40%首期,相當於211.2萬元,而餘下60%樓價,相當於316.8萬元就向銀行借貸,以25年還款期計算,月供14,212元。由於沒有房委會的擔保,不排除銀行會要求進行壓力測試,變相月入要有32,424元才可批出貸款。

鳳鑽苑低層15

 95%按揭私樓角度審批按揭
樓價528萬元 
首期5%: 26.4萬元40%: 211.2萬元
貸款額95%: 501.6萬元60%: 316.8萬元
按揭年期0年25年
息率2.5厘2.5厘
每月供款不受理14,212元
壓力測試32,424元

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