【罰息期】提早還款都要罰錢?比較20間銀行細則!

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加息殺埋身  提早還款注意罰息期 (附20間銀行細則比較)

美國聯儲局料於11月開始縮減買債,明年開始加息,意味本港供樓人士的負擔可能加重。供樓人士如有多餘錢想提早償還部分貸款,以減低利息支出負擔 ,就要注意是否過了罰息期,到底甚麼是罰息期?各銀行的罰息期有甚麼不同?下文一看看清。

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甚麼是罰息期?

為了保障銀行收入,銀行會為按揭訂立罰息期,如果業主在罰息期間提前還款,便要另外繳交手續費,以補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息,亦避免借款人成功申請按揭,取得現金回贈後,因其他銀行的優惠,而立即轉按。

銀行罰息期由 1 至 3 年不等,一般為 2 年,以提取貸款日期起計算。假設提取貸款日為 2021 年 1 月 1 日,罰息期為 2 年,即要到 2023 年 1 月 1 日後提前還款或轉按,才不會被罰息。

提早償還有何後果?

正如前文所述,若罰息期未過,提早償還貸款是需要被罰,而且現金回贈可能也需被收回。至於實際情況則視乎銀行而定,罰息開支可以相距甚遠。業主可從銀行發出的按揭貸款確認信 (Facility Letter) 找到詳細罰款。

按揭罰息期普遍為 2 年,所罰金額通常會逐年遞減。一般來說,借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。另外,部份銀行會設立最低罰息額,例如銀行首年罰息為「貸款額 1% 或最低 5 萬元,以較高者為準」,以 $400 萬貸款額計算,罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。值得留意,大部分銀行會以原有貸款額計算罰息,即當初借 $400 萬,罰息便以 $400 萬為基數計算,有少數銀行則會以剩餘還款額為基準計數。

20間銀行比較

銀行罰息期第一年罰款第二年罰款第三年罰款
匯豐銀行2 年按揭額1% + 現金回贈現金回贈 
恒生銀行2-3 年按揭額3%或5萬元 + 現金回贈按揭額2%或2萬元 + 現金回贈按揭額1%或1萬元
中國銀行2 年按揭額1% + 現金回贈現金回贈
渣打銀行2 年按揭額2%現金回贈
花旗銀行2 -3年按揭額2% 或現金回贈按揭額1%或一半回贈 
東亞銀行2 年按揭額2% + 現金回贈按揭額1% + 一半現金回贈
中國工商銀行3 年按揭額2%現金回贈剩餘貸款 1%
中國建設銀行2 年剩餘本金 2%現金回贈
星展銀行2 年剩餘貸款2% + 現金回贈剩餘貸款1% +現金回贈
大眾銀行2 年按揭額2%按揭額1%
創興銀行2 年按揭額1% + 回贈現金回贈
富邦銀行2 -3年剩餘貸款 2%剩餘貸款1%剩餘貸款 1%
華僑永亨銀行1 年按揭額1%
招商永隆銀行2-3 年按揭額2%按揭額1%按揭額0.5%
上海商業銀行1 -2年按揭額1%至3%
中信銀行2 年按揭額2%按揭額1%
交通銀行2-3 年按揭額 3%或5萬元按揭額2%或3萬元按揭額 1% 或1萬元
大新銀行2-3 年按揭額2%按揭額1%視乎計劃
南洋商業銀行2 年按揭額1%現金回贈
集友銀行2-3 年按揭額1% + 回贈現金回贈視乎計劃
*罰款如有兩項選擇,以較高者為準

上述資料僅供參供,條款可能會視乎實際情況而有所變動。不過,從上表可見,大部份銀行第二年的罰息期只罰現金回贈,因此第二年若因賣樓等原因,需要提早償還按揭,也不致於輸錢,當然前提是已過 3 年特別印花稅(SSD)綑綁期,否則即使不用付罰息,也要支付特別印花稅。

罰息期內換樓

若業主在罰息期內賣樓,部分銀行雖然會罰息,但如賣樓半年內再買樓,且都在該銀行承造按揭的話,原有按揭的罰息便會退回給貸款人,而新購物業也有現金回贈,當然回贈會打折。

罰息期內轉按

部份業主每隔 2、3 年便會轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。假設第二年只需退回現金回贈,在罰息期內轉按會否有利可圖?其實,除了罰息,個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,另外承造新按揭,業主亦需付律師費,若新按揭計劃的現金回贈或利息優惠未能完全彌補開支及損失 ,而且又需面對新銀行的罰息期,就顯得不划算。

值得留意,業主其實也不用等到罰息期完結才申請轉按。一般來說銀行的按揭貸款批核結果有效期是 3 個月,所以在原有按揭罰息期完結前 3 個月申請便可以。假設罰息期為 2 年,供了第 21 期供款後便可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。

提早申請轉按的好處,是可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按,即使手續未完成,亦已鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈不會造成影響。若在提取貸款前,銀行減息或增加回贈,業主則可向銀行申請新的按息及回贈。因此,不少人也會選擇提早 3 個月前申請,做定兩手準備,輸打贏要。

若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前 3 個月開始申請,到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙,銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款,並轉到新銀行。

罰息期內加按

如果業主有資金需要,在罰息期內加按,又是否可行?加按是指業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業, 在進行多一次按揭貸款, 以申請額外的貸款額套現現。如果業主在原本銀行加按,即使未過罰息期前也可申請,沒有罰息。反之,如未過罰息期,又轉按至其他銀行,就會被原本銀行罰息。

不設罰息期的方案?

銀行會根據客戶的借貸金額、還款能力等,決定按揭息率、現金回贈等。同樣,若業主有足夠議價能力,罰息期同樣有得傾。議價能力高的業主或可嘗試向銀行商討,爭取 1 年甚至更短的罰息期,以便增加自己的靈活性。不過,針無兩頭利,如果爭取縮短罰息期,利率及現金回贈可能相對扣減,業主宜小心衡量。

然而,對特別印花稅綁定期未過的業主來說,爭取較短的罰息期可能意義不大,因為業主本身也要等 3 年才能豁免繳交額外印花稅,比 2 年的罰息期更長。正所謂多一事不如少一事,耐心等候罰息期過去更為實際。

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