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美國聯儲局料於11月開始縮減買債，明年開始加息，意味本港供樓人士的負擔可能加重。供樓人士如有多餘錢想提早償還部分貸款，以減低利息支出負擔 ，就要注意是否過了罰息期，到底甚麼是罰息期？各銀行的罰息期有甚麼不同？下文一看看清。
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甚麼是罰息期？
為了保障銀行收入，銀行會為按揭訂立罰息期，如果業主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續費，以補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人成功申請按揭，取得現金回贈後，因其他銀行的優惠，而立即轉按。
銀行罰息期由 1 至 3 年不等，一般為 2 年，以提取貸款日期起計算。假設提取貸款日為 2021 年 1 月 1 日，罰息期為 2 年，即要到 2023 年 1 月 1 日後提前還款或轉按，才不會被罰息。
提早償還有何後果？
正如前文所述，若罰息期未過，提早償還貸款是需要被罰，而且現金回贈可能也需被收回。至於實際情況則視乎銀行而定，罰息開支可以相距甚遠。業主可從銀行發出的按揭貸款確認信 (Facility Letter) 找到詳細罰款。
按揭罰息期普遍為 2 年，所罰金額通常會逐年遞減。一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。另外，部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額 1% 或最低 5 萬元，以較高者為準」，以 $400 萬貸款額計算，罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。值得留意，大部分銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借 $400 萬，罰息便以 $400 萬為基數計算，有少數銀行則會以剩餘還款額為基準計數。
20間銀行比較
| 銀行 | 罰息期 | 第一年罰款 | 第二年罰款 | 第三年罰款 |
| 匯豐銀行 | 2 年 | 按揭額1％ + 現金回贈 | 現金回贈 | |
| 恒生銀行 | 2-3 年 | 按揭額3％或5萬元 + 現金回贈 | 按揭額2％或2萬元 + 現金回贈 | 按揭額1％或1萬元 |
| 中國銀行 | 2 年 | 按揭額1％ + 現金回贈 | 現金回贈 | ／ |
| 渣打銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 現金回贈 | ／ |
| 花旗銀行 | 2 -3年 | 按揭額2% 或現金回贈 | 按揭額1%或一半回贈 | |
| 東亞銀行 | 2 年 | 按揭額2% + 現金回贈 | 按揭額1% + 一半現金回贈 | ／ |
| 中國工商銀行 | 3 年 | 按揭額2％ | 現金回贈 | 剩餘貸款 1％ |
| 中國建設銀行 | 2 年 | 剩餘本金 2％ | 現金回贈 | ／ |
| 星展銀行 | 2 年 | 剩餘貸款2% + 現金回贈 | 剩餘貸款1% +現金回贈 | ／ |
| 大眾銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | ／ |
| 創興銀行 | 2 年 | 按揭額1% + 回贈 | 現金回贈 | ／ |
| 富邦銀行 | 2 -3年 | 剩餘貸款 2% | 剩餘貸款1% | 剩餘貸款 1% |
| 華僑永亨銀行 | 1 年 | 按揭額1% | ／ | ／ |
| 招商永隆銀行 | 2-3 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | 按揭額0.5% |
| 上海商業銀行 | 1 -2年 | 按揭額1%至3% | ／ | ／ |
| 中信銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | ／ |
| 交通銀行 | 2-3 年 | 按揭額 3%或5萬元 | 按揭額2%或3萬元 | 按揭額 1% 或1萬元 |
| 大新銀行 | 2-3 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | 視乎計劃 |
| 南洋商業銀行 | 2 年 | 按揭額1% | 現金回贈 | ／ |
| 集友銀行 | 2-3 年 | 按揭額1% + 回贈 | 現金回贈 | 視乎計劃 |
上述資料僅供參供，條款可能會視乎實際情況而有所變動。不過，從上表可見，大部份銀行第二年的罰息期只罰現金回贈，因此第二年若因賣樓等原因，需要提早償還按揭，也不致於輸錢，當然前提是已過 3 年特別印花稅（SSD）綑綁期，否則即使不用付罰息，也要支付特別印花稅。
罰息期內換樓
若業主在罰息期內賣樓，部分銀行雖然會罰息，但如賣樓半年內再買樓，且都在該銀行承造按揭的話，原有按揭的罰息便會退回給貸款人，而新購物業也有現金回贈，當然回贈會打折。
罰息期內轉按
部份業主每隔 2、3 年便會轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。假設第二年只需退回現金回贈，在罰息期內轉按會否有利可圖？其實，除了罰息，個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用，另外承造新按揭，業主亦需付律師費，若新按揭計劃的現金回贈或利息優惠未能完全彌補開支及損失 ，而且又需面對新銀行的罰息期，就顯得不划算。
值得留意，業主其實也不用等到罰息期完結才申請轉按。一般來說銀行的按揭貸款批核結果有效期是 3 個月，所以在原有按揭罰息期完結前 3 個月申請便可以。假設罰息期為 2 年，供了第 21 期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。
提早申請轉按的好處，是可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按，即使手續未完成，亦已鎖定按息及回贈，其後銀行加息或減回贈不會造成影響。若在提取貸款前，銀行減息或增加回贈，業主則可向銀行申請新的按息及回贈。因此，不少人也會選擇提早 3 個月前申請，做定兩手準備，輸打贏要。
若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前 3 個月開始申請，到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。
罰息期內加按
如果業主有資金需要，在罰息期內加按，又是否可行？加按是指業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業， 在進行多一次按揭貸款， 以申請額外的貸款額套現現。如果業主在原本銀行加按，即使未過罰息期前也可申請，沒有罰息。反之，如未過罰息期，又轉按至其他銀行，就會被原本銀行罰息。
不設罰息期的方案？
銀行會根據客戶的借貸金額、還款能力等，決定按揭息率、現金回贈等。同樣，若業主有足夠議價能力，罰息期同樣有得傾。議價能力高的業主或可嘗試向銀行商討，爭取 1 年甚至更短的罰息期，以便增加自己的靈活性。不過，針無兩頭利，如果爭取縮短罰息期，利率及現金回贈可能相對扣減，業主宜小心衡量。
然而，對特別印花稅綁定期未過的業主來說，爭取較短的罰息期可能意義不大，因為業主本身也要等 3 年才能豁免繳交額外印花稅，比 2 年的罰息期更長。正所謂多一事不如少一事，耐心等候罰息期過去更為實際。
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