立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!
美國聯儲局料於11月開始縮減買債,明年開始加息,意味本港供樓人士的負擔可能加重。供樓人士如有多餘錢想提早償還部分貸款,以減低利息支出負擔 ,就要注意是否過了罰息期,到底甚麼是罰息期?各銀行的罰息期有甚麼不同?下文一看看清。
初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略! 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項! 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
如果要清楚了解整個按揭攻略,可跳往以下連結,可以一文看清所有要知的按揭事項!
甚麼是罰息期?
為了保障銀行收入,銀行會為按揭訂立罰息期,如果業主在罰息期間提前還款,便要另外繳交手續費,以補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息,亦避免借款人成功申請按揭,取得現金回贈後,因其他銀行的優惠,而立即轉按。
銀行罰息期由 1 至 3 年不等,一般為 2 年,以提取貸款日期起計算。假設提取貸款日為 2021 年 1 月 1 日,罰息期為 2 年,即要到 2023 年 1 月 1 日後提前還款或轉按,才不會被罰息。
提早償還有何後果?
正如前文所述,若罰息期未過,提早償還貸款是需要被罰,而且現金回贈可能也需被收回。至於實際情況則視乎銀行而定,罰息開支可以相距甚遠。業主可從銀行發出的按揭貸款確認信 (Facility Letter) 找到詳細罰款。
按揭罰息期普遍為 2 年,所罰金額通常會逐年遞減。一般來說,借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。另外,部份銀行會設立最低罰息額,例如銀行首年罰息為「貸款額 1% 或最低 5 萬元,以較高者為準」,以 $400 萬貸款額計算,罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。值得留意,大部分銀行會以原有貸款額計算罰息,即當初借 $400 萬,罰息便以 $400 萬為基數計算,有少數銀行則會以剩餘還款額為基準計數。
20間銀行比較
銀行 | 罰息期 | 第一年罰款 | 第二年罰款 | 第三年罰款 |
匯豐銀行 | 2 年 | 按揭額1% + 現金回贈 | 現金回贈 | |
恒生銀行 | 2-3 年 | 按揭額3%或5萬元 + 現金回贈 | 按揭額2%或2萬元 + 現金回贈 | 按揭額1%或1萬元 |
中國銀行 | 2 年 | 按揭額1% + 現金回贈 | 現金回贈 | / |
渣打銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 現金回贈 | / |
花旗銀行 | 2 -3年 | 按揭額2% 或現金回贈 | 按揭額1%或一半回贈 | |
東亞銀行 | 2 年 | 按揭額2% + 現金回贈 | 按揭額1% + 一半現金回贈 | / |
中國工商銀行 | 3 年 | 按揭額2% | 現金回贈 | 剩餘貸款 1% |
中國建設銀行 | 2 年 | 剩餘本金 2% | 現金回贈 | / |
星展銀行 | 2 年 | 剩餘貸款2% + 現金回贈 | 剩餘貸款1% +現金回贈 | / |
大眾銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | / |
創興銀行 | 2 年 | 按揭額1% + 回贈 | 現金回贈 | / |
富邦銀行 | 2 -3年 | 剩餘貸款 2% | 剩餘貸款1% | 剩餘貸款 1% |
華僑永亨銀行 | 1 年 | 按揭額1% | / | / |
招商永隆銀行 | 2-3 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | 按揭額0.5% |
上海商業銀行 | 1 -2年 | 按揭額1%至3% | / | / |
中信銀行 | 2 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | / |
交通銀行 | 2-3 年 | 按揭額 3%或5萬元 | 按揭額2%或3萬元 | 按揭額 1% 或1萬元 |
大新銀行 | 2-3 年 | 按揭額2% | 按揭額1% | 視乎計劃 |
南洋商業銀行 | 2 年 | 按揭額1% | 現金回贈 | / |
集友銀行 | 2-3 年 | 按揭額1% + 回贈 | 現金回贈 | 視乎計劃 |
上述資料僅供參供,條款可能會視乎實際情況而有所變動。不過,從上表可見,大部份銀行第二年的罰息期只罰現金回贈,因此第二年若因賣樓等原因,需要提早償還按揭,也不致於輸錢,當然前提是已過 3 年特別印花稅(SSD)綑綁期,否則即使不用付罰息,也要支付特別印花稅。
罰息期內換樓
若業主在罰息期內賣樓,部分銀行雖然會罰息,但如賣樓半年內再買樓,且都在該銀行承造按揭的話,原有按揭的罰息便會退回給貸款人,而新購物業也有現金回贈,當然回贈會打折。
罰息期內轉按
部份業主每隔 2、3 年便會轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。假設第二年只需退回現金回贈,在罰息期內轉按會否有利可圖?其實,除了罰息,個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,另外承造新按揭,業主亦需付律師費,若新按揭計劃的現金回贈或利息優惠未能完全彌補開支及損失 ,而且又需面對新銀行的罰息期,就顯得不划算。
值得留意,業主其實也不用等到罰息期完結才申請轉按。一般來說銀行的按揭貸款批核結果有效期是 3 個月,所以在原有按揭罰息期完結前 3 個月申請便可以。假設罰息期為 2 年,供了第 21 期供款後便可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。
提早申請轉按的好處,是可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按,即使手續未完成,亦已鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈不會造成影響。若在提取貸款前,銀行減息或增加回贈,業主則可向銀行申請新的按息及回贈。因此,不少人也會選擇提早 3 個月前申請,做定兩手準備,輸打贏要。
若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前 3 個月開始申請,到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙,銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款,並轉到新銀行。
罰息期內加按
如果業主有資金需要,在罰息期內加按,又是否可行?加按是指業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業, 在進行多一次按揭貸款, 以申請額外的貸款額套現現。如果業主在原本銀行加按,即使未過罰息期前也可申請,沒有罰息。反之,如未過罰息期,又轉按至其他銀行,就會被原本銀行罰息。
不設罰息期的方案?
銀行會根據客戶的借貸金額、還款能力等,決定按揭息率、現金回贈等。同樣,若業主有足夠議價能力,罰息期同樣有得傾。議價能力高的業主或可嘗試向銀行商討,爭取 1 年甚至更短的罰息期,以便增加自己的靈活性。不過,針無兩頭利,如果爭取縮短罰息期,利率及現金回贈可能相對扣減,業主宜小心衡量。
然而,對特別印花稅綁定期未過的業主來說,爭取較短的罰息期可能意義不大,因為業主本身也要等 3 年才能豁免繳交額外印花稅,比 2 年的罰息期更長。正所謂多一事不如少一事,耐心等候罰息期過去更為實際。
如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!
申請與領獎詳情,請按以下連結跳往: