【安達臣安峯:揀樓攻略】平面圖、價單詳盡分析!實測配套有幾差!(附影片)

牛年新盤頭炮,有機會是華懋在觀塘安達臣道的新盤「安峯」(Mount Anderson),樓盤共由四座住宅組成,一座為九層高住宅,而餘下三座則為20層高,合共提供334個單位,而其關鍵日期則為2023年7月15日,樓花期長達29。這遍原屬「安達臣石礦場」的住宅發展項目,現時四野沒有任何建築,但實情地皮平整後,未來會劃作不同程度的住宅發展,對「安峯」有沒有影響? 我們希望以一文分析樓盤位置、交通、景觀,並就發展商的首批開價及付款辦法作出揀樓建議。

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安峯資料

樓盤名稱安峯
位置九龍觀塘安達臣道對出
單位數目334個單位
面積339-907呎
戶型1房: 337呎 (34個)
2房: 561-650呎 (149個)
3房: 816-907呎 (116個)
特色: 339-906呎 (35個)
車位74個
校網95區校網
關鍵日期2023年7月15日
綠色建築認證評級暫定金級評級
發展商華懋
項目官方網站www.mountanderson.com.hk
示範單位地址荃灣楊屋道8號如心廣場一期5樓
(開放時間:上午11時至晚上8時)

安峯開價

首批68個單位
折扣額最多20%
平均呎價$25,454
折扣後售價$20,363
區內二手造價順緻苑: 10,500元
麗港城: 14,682元
匯景花園: 14,600元

項目背景及由來

1956-1997: 安達臣道石礦場營運及復修

  • 石礦場營運: 佔地87.84公頃的「安達臣道石礦場」早於1956年已開始營運,當時隨時工程展開,導致周邊環境嚴重破壞,政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》,指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程,故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。
  • 石礦場復修: 整個復修工程原擬在2013年完成,但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期,終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。

2011-2014: 規劃署展開研究

  • 劃分四個區域: 規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》,檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議,把區內用地劃四個區域。「石礦公園」: 其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍);捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」,並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。
安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究
  • 住宅發展部份在地盤中心: 至於整個發展區的中心,則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場,以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地;而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題,該用地不能負荷逾30,000人口,規劃署也擬訂25,000為人口上限。

規劃署建議的用地分布

土地用途佔地(公頃)佔比
資助房屋1.491.7
私樓發展10.7512.24
商業2.032.31
教育1.962.24
政府1.511.72
政府機構及社區用地0.210.23
用地21.2224.16
綠化地帶37.7642.99
其他10.9112.41
總發展面積87.84100
  • 公私營住屋比例20:80: 在計劃發展住宅發展部份,由於顧問公司認為秀茂坪及官塘已有很多公營房屋,故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部份減少,公私營比例維持20:80比。當中,預留約10.75公頃用地,相當於十幅住宅用地作私樓發展(圖中淺啡色位置),擬議用3-5.5倍地積比率,興建7,530個住宅單位,提供20,000人居住;餘下兩成作資助房屋發展(圖中深啡色位置),涉及一幅面積達16萬呎的用地,建議用6.3倍地積比發,興建1,880個單位,提供給5,000人居住。另外在劃作「文娛核心區」內則設有三幅商業用地(圖中粉紅色位置)、以及在岩壁上設兩幅商業地(圖中淺粉紅色位置)。
地皮分布

資助房屋及私樓住宅規劃(2014)

用地地盤面積()*地積比率()可建樓面()最高高度() (*主水平基準上)
RS(資助房屋)160,3876.31,010,435290
R2-157,0504.5256,725270
R2-2195,9083.8744,450270
R2-364,5853193,755240
R2-4115,1774.5518,297280
R2-5163,6163.8621,741260
R2-696,8785.5532,829290
R2764,5853.5226,048245
R2-8181,9154727,660265
R2-9114,1015570,505275
R2-10102,2604.5460,170275
*由於地盤面積當時只屬初期參數,故與最終地盤面積會有出入

商業用地(2014)

用地地盤面積()*地積比率()可建樓面()最高高度() (*主水平基準上)
C-19,6880.54,844205
C-2 (岩洞內)33,36929,063210
C-3 (岩洞內)67,81410,764320
C-460,2802.2132,616200
C-547,3622.2104,196205
*由於地盤面積當時只屬初期參數,故與最終地盤面積會有出入

2018: 林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋

當然,規劃署的方案最終又被改寫。林鄭月娥在2018年公布「娥六招」時,一併公布把八幅用地改作公營房屋發展,分別為「RS」及「R2-2」-「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用;而三幅撥予房協作資助房屋推售。

  • 房委會: 最早落成為「RS」用地,這幅用地較捱近中心位置,會發展為2座居屋,提供1,900個居屋單位,容納人口5,000。根據規劃,兩座住宅前方會設置8,611呎零售設施,同時地盤前方的一幅用地,則會預留作警局、消防局及垃圾收集站之用,最快2023-2024年落成。另外,「R2-5」及「R2-8」也確定作資助房屋推售,分別提供1,140伙及1,380伙,大約在2024-2025年落成。至於「R2-6」及「R2-7」用地,房委會未公布作公屋或資助房屋推售,分別提供990伙及420伙。
RS項目
RS項目
R2-5 - R2-8項目
R2-5 – R2-8項目
房委會RSR2-5R2-6R2-7R2-8
土地用途住宅甲類(8)住宅乙類(3)住宅乙類(1)住宅乙類(4)住宅乙類(3)
地盤面積152,852呎152,852呎96,878呎64,585呎181,915
地積比率6.3倍4倍5.5倍3.5倍4倍
單位數目1,900個1,140個990個420個1,380個
座數2座3座2座1座3座
人口5,000人3,200人2,800人1,200人3,860人
設施零售設施、幼稚園長者鄰舍中心、零售設計、幼稚園  長者鄰舍中心、幼稚園
類型新居屋新居屋居屋/公屋居屋/公屋新居屋
落成期2023-2024年2024-2025年待定待定2024-2025年
  • 房協: 餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展,全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置,毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃,三幅用地中以「R2-2」的規模最大,房協會建6座16-23層高的住宅,提供1,400個住宅單位,預計會在2025年落成。房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元,每呎地價2,626元。至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅,共提供420個及960個單位,最快於2025年後才落成。
R2-2-R2-4項目
房協R2-2R2-3R2-4
土地用途住宅乙類(3)住宅乙類(4)住宅乙類(2)
地盤面積188,374呎64,585呎114,100呎
地積比率4倍3.5倍4.5倍
單位數目1,400個420個960個
座數6座3座4座
人口4,000人1,200人2,700人
設施幼稚園6458呎零售設施11,841呎零售設施
類型新居屋新居屋新居屋
落成期2025年2025年後2025年後
  • 私人發展商: 七除八扣後,全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地,跟原先計劃完全不同。當中,華懋投得的「安峯」,也就是前身「R2-1」用地,位置上比較捱近房協幾幅住地。地政總署在2017底推出地皮招標,當時仍區內地皮仍未轉作公營房屋用途,終由華懋在2018年初擊敗24個對手,以總金額31.128億元投得,按該用地57,632呎,最高可建樓面25.93萬呎計,每呎地價高達12,005元。

至於餘下一幅私樓住宅地,則由長實在2020年5月時擊敗八個對手,以總代價49.51億元投得,地皮面積217,082呎,會分作兩個區域發展,可建樓面1,089,176呎,每呎地價4,546元,但當中不少於1,000個單位需作港人首置上車盤。地契規定完工日期為2026年3月31日

私人發展商R2-1 (安峯)R2-9R2-10
地盤面積57,632呎217,082呎
可建樓面259,300呎1,089,176呎
成交金額31.128億元49.51億元
每呎地價12,005元4,546元
發展商華懋長實
類型私樓私樓+首置上車盤

區內二手市場

  • 順緻苑: 環繞安達臣道石礦場一帶,並沒有太多私樓選擇,只因該區都以公營房屋為主。最近住宅有居屋「順緻苑」,位於順利邨旁,鄰近飛鵝山一帶,四周環境相當清幽,屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成,合共提供1,539個單位,開則上採用十字型設計,實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋,而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。由於樓齡較舊,且位置上較隔涉,故成交價相對較相宜,截至2021年2月止,屋苑平均呎價10,500元呎,一個實用446呎的單位,入場價約500萬元以內。
  • 麗港城: 如果想找尋私樓,則要走到官塘或藍田一帶才有較多選擇,當中最大規模為「麗港城」,屬於全港的十大藍籌屋苑。項目由1990年至1994年之間入伙,項目前身是「油庫及臨時房屋區」,共分四期發展,合共提供38座物業,提供8,072個單位。屋苑開則上一律採用鑽石形設計,兩房實用面積516-522呎。屋苑一期自設商場,亦有兩個會所,提供泳池、多用途室等設施。住客也可以經行人天橋接駁往港鐵藍田站。截至2021年2月止,兩房入場價大約710萬;而實用600多呎的三房戶型,入場價則950萬元起步;屋苑平均呎價14,682元。
  • 匯景花園: 另一個跟「麗港城」齊名的屋苑,就是「匯景花園」。屋苑由長實發展,在1992年入伙,合共提供4,114個單位,清一色都是一層八伙,大走90年代流行的鑽石形,分兩房、三房及三房一套。「匯景花園」部份單位,包括「9-17座」「EFGH室」的高層單位可望到維港煙花景,屬一線之選。至於樓盤次級之選,就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主,均以望向內園為主。至於「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶,屬全盤最次級選擇。截至2021年2月止,「匯景花園」平均呎價約為14,600元呎,走勢跟「麗港城」相若。

區內二手市場

 順緻苑麗港城匯景花園
地址順利邨順緻街1-10號觀塘茶果嶺道藍田匯景道1-17號
座數6座38座17座
單位數目1,539個8,072個4,114個
面積446-656呎516-748呎537-720呎
落成期1980年1990-1994年1992年
發展商房委會長實長實
麗港城
麗港城
匯景花園
匯景花園

《胡.說樓市》評析

考慮1: 煙花景觀可能受阻擋

  • 樓盤以南(受房協R2-2及R2-3項目阻擋): 從上述討論,我們也大概得知,現時一遍荒蕪的「安達臣道石礦場」,日後都會有不同程度的發展,也可以預計景觀會有一定程度阻擋。尤其華懋發展的「安峯」位置上較遍於整個「安達臣道石礦場」以北面,會被很多樓宇所包圍。「安峯」以南會被兩幅房協住宅地包圍,所以雖然現時能夠高高在上俯瞰彩虹全景,並透過啟德郵輪碼頭,望向維港方向的煙花海景,但景觀卻是有限期。需知道,擋在華懋前方的「R2-2」項目,連地下計算的樓層由16-23層高;「R2-3」項目由地下計起的樓層也有13層,包括1座D室、2座及3座EF室的主人房及客廳都會受阻。
  • 樓盤以東(受房協R2-4項目阻擋): 同一情況,「安峯」以東則會被房協「R2-4」的項目。從平面圖見到,「R2-4」項目的四座物業,剛好沿兩邊闊地盤邊界平排而建。根據初步資料,「R2-4」的樓層由地下計起會有10-28層高。因此「安峯」以東的單位也未必有太大的保障度。就算要望遠景,也需要透過樓景才能望得到,包括5座CD室都會阻。
  • 樓盤以北(大上托山脊線): 景觀上,唯一兩個缺口就數到向北及向西的單位。其中樓盤北面就是岩壁上的坡台,預計可以由下而上望到綠油油的山景,上方為「大上托」。這部份用地劃為「區域休憩用地」,由不同形態的休憩空間組成,包括「綠化行人走廊」、「綠色幹道」、「綠化斜坡」。因此,單位以北可以望到大比例的綠化。上方還設有「瞭望台」,根據規劃署的構想圖,向下俯瞰的景觀大致如此。不過低層單位會望向公共交通總站,可能會受到嘈音影響。向北的單位包括「1座C室」、及座東北的單位「2座C、D室」。
模擬發展區圖片
  • 樓盤以西(望湖泊公園): 至於另一個缺口就是向西的單位。「安峯」以西會望向「湖泊公園」。「湖泊公園」佔地共3公頃,內設一些人工蓄水湖,所以景觀頗為優美,也可以望到佔地8.5公頃的「石礦公園」,內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。雖然景觀屬最一線,但卻有西斜問題,很容易記,就是全盤的AB室都屬這一類,部份單位稍為扭向西南,可避過全西斜的影響。
湖泊公園及石礦公園佔地
  • 受第五座影響: 景觀上還有一點要特別留意,就是第五座屬於低座單位,跟毗鄰第三座位置相當貼近,尤其「3座F室」的單位,12樓以下都要望到「5座」的樓景,其餘「2座F室」也會被「5座」阻擋。由於在天台位置有機會放置吊船裝置,故要完全避過吊船影響,則需要在選擇15樓以上才較穩妥。
景觀受第五座影響
安峯銷售模型

2: 現時交通接駁不方便

  • 暫沒有鐵路接駁: 現時「安達臣道石礦場」並沒有直接交通接駁,政府曾經倡議興建鐵路以改善區內交通,但似乎也是遙遙無期。根據《鐵路策略報告2014》,政府計劃興建一條行走東九龍北部的新鐵路線,由港鐵「鑽石山站」起步,經「彩雲」、「順天」、一直延伸至「秀茂坪」、之後會轉往「寶達」,尾站則設於將軍澳線「寶琳站」,全長7.8公里,以服務彩雲、順天、 秀茂坪及寶達、以至安達臣石礦場一帶的人口。報告當時指出,初步建議落實時間為2019年至2025年,但因地勢斜,2020年7月,運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破,克服山勢問題才決定是否興建。
鐵路項目
  • 現時依賴新清水灣道進入石礦場: 沒有鐵路接駁下,究竟可以怎樣前往「安達臣道石礦場」呢? 實情除非駕車或坐的士,最直接的方法是經「新清水灣道」,取道「安秀道」後再進入「石礦場」,否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。這兩條公共屋邨,現時已有逾17,900個單位,人口50,000人,但交通卻不怎麼完善。另外,未來在「安峯」以北也會設置公共交通總站,但暫未知有什麼路線可以提供。另外,未來在「安峯」以北也會設置公共交通總站,但暫未知有什麼路線可以提供。

安達臣道一帶主要巴士路線

巴士途經港鐵站地點行車時間
88彩虹站大圍上午5:30-凌晨00:30
213D彩虹站旺角上午6:00-晚上10:50
214彩虹站長沙灣上午5:20-凌晨00:30
213M藍田站藍田上午5:00-凌晨2:00
213X九龍灣站尖沙咀上午6:00-下午11:00
613過海巴士筲箕灣上午5:40-凌晨00:00

3: 對外接駁措施成交待觀察

  • R2-8」地盤接駁「安達邨」: 整個安達臣石礦場交通能否完善,還看下山的方法是否充足。根據規劃,會計劃在安達臣石礦場由房委會持有的「R2-8」下方的迴旋處位置,增設行人連繫設施通往「安達邨」一帶,當中會興建3座升降機塔,合共十部升降機,之後可途徑秀茂坪邨連接往觀塘港鐵站。政府也正加強改善秀茂坪連接往觀塘的沿路設施,例如會興建12台自動扶手電梯連接曉明街至曉光街、及在曉光街至秀明道;以及翠屏北邨至曉華大廈附近興建升降機。
  • 長實首置上車盤接駁「寶達邨」: 另一條由安達臣石礦場往山下走的路,就在長實首置上車盤附近增設行人連繫設施,通往「寶達邨」一帶,計劃興建3座升降機塔,合共八部升降機,令住戶可以連接寶達邨,透過秀茂坪南邨接往觀塘港鐵站;或繞往將軍澳隧道巴士轉乘站。同樣地,政府也計劃加強下游方向的道路接駁,例如打算在曉明街至曉育徑附近興建14台自動扶手電梯把「翠屏北邨」及「秀茂坪南邨」連接,同時也會加建扶手電梯把秀茂坪南邨跟寶達邨連接起來。
道路路線圖
  • 連將軍澳隧道轉乘站: 透過「寶達邨」附近的道路接駁,日後可以前往「將軍澳隧道巴士轉乘站」。這個轉乘站(往將軍澳方向)已在2020年10月2正式啟用,當中設有五個指定位置(見圖),讓25條巴士線於該處停站,當中包括15條全日服務、4條只於凌晨時段服務、6條只於繁忙時段服務的巴士路線。跟一般轉乘站相同,這裡設有洗手間、候車上蓋、座位及預計巴士到站時間顯示屏。
將軍澳隧道轉乘站

4: 生活購物配套待發展

  • 可倚公屋配套: 待行人設施連接後,日後安達臣石礦場的住宅項目,包括華懋的「安峯」住戶,在生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。「安泰邨」內設濕貨街市,還設有16間商舖,佔地約25,834呎;「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」,而邨內則設有28間商店,包括中式酒樓、超市等。最近的診所也會在安達邨內,裡面設有中醫、牙醫及醫務診所。至於社福設施方面,在「安泰邨」附近設有服務設施大樓,內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。
  • 要待區內商業用地: 當然石礦場內已預留用地提供一些生活配套設施。當中有三幅地劃作商業發展,其中兩幅位置上房委會「R2-8」地盤對面(圖: 粉紅色十字點位置),部份用地則預留興建一所室內體育館、或社區會堂設施(圖: 柴色十字點位置)。房委會旗下的幾幅用地,也會提供約18299呎的零售設施樓面,附設濕貨超級市場、新鮮糧食零售店等。另外「RS-1」用地的對出也會一間消房局、一間警署及一個垃圾收集站。
商業設施

5: 區內休憩設施會頗完善

  • 石礦公園: 區內也預留了約21公頃的用地作休憩用地,當中4公頃社區公園及廣場、3公頃湖泊公園、8.5公頃石礦公園、6公頃現有岩壁。其中「石礦公園」由康文署負責,內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。
  • 湖泊公園: 至於「湖泊公園」則由渠務署負責。內裡會設有人工蓄水湖,面積約 2 公頃,當中設有浮橋、觀景台及兒童嬉水區等康樂設施。工程於2018年初展開,預計在 2021年初至2023年底分階段完成。人工蓄水湖在運作上屬防洪設施,用以在下雨時儲存,及緩減排放至下游排水系統的雨水。另一方面,在非雨季的日子,人工蓄水湖亦可用作康樂設施,故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。

6: 別混淆樓盤的校網

  • 樓盤跌入「95區校網」: 雖然在安達臣發展區,預留了四幅地興建三間小學及一間中學,包括用作重置「聖公會聖約翰小學」、「香港道教聯合會雲泉學校」及一間新建學校;而中學則用作重置「瑪利諾中學」。而位置上,大家總覺得「安峯」跌入觀塘區,樓盤就一定等於跌入「彩虹46校網」、或「官塘48校網」,但實情根據教育局2021小學校網的劃分,樓盤剛好跌入「西貢95校網」。這一點,我已看見很多不同錯誤資訊。

西貢95區學校校網

學校全日制性別種類學額
西貢崇真天主教學校(小學部)全日 男女資助44
將軍澳官立小學  全日 男女資助71
香海正覺蓮社佛教黃藻森學校  全日 男女資助72
西貢中心李少欽紀念學校  全日 男女資助62
仁濟醫院陳耀星小學全日 男女資助112
東華三院王余家潔紀念小學  全日 男女資助57
保良局馮晴紀念小學  全日 男女資助60
順德聯誼總會梁潔華小學  全日 男女資助62
基督教神召會梁省德小學  全日 男女資助93
基督教宣道會宣基小學  全日 男女資助43
博愛醫院陳國威小學  全日 男女資助101
佛教志蓮小學  全日 男女資助76
保良局黃永樹小學  全日 男女資助60
景林天主教小學  全日 男女資助80
將軍澳天主教小學  全日 男女資助62
仁愛堂田家炳小學  全日 男女資助54
港澳信義會小學  全日 男女資助58
港澳信義會明道小學  全日 男女資助62
樂善堂劉德學校  全日 男女資助78
天主教聖安德肋小學  全日 男女資助56
將軍澳循道衛理小學  全日 男女資助61
聖公會將軍澳基德小學全日 男女資助82
  • 區內預留學校用地: 發展區內已預留了兩幅小學和一幅中學用地(圖: 黃色十字點位置)。教育局會制需求才決定啟動建校工作。另外,安達臣道石礦場「RS-1」、「R2-2」、「R2-5」及 「R2-8」用地均會設置一間幼稚園,最早一間在2024年完成。
學校

7: 發展商過去交樓質素

  • 全.城匯: 很多人說起華懋樓盤,總覺得其交樓質素不太理想,但實情近幾年都有所進步。我們《胡.說樓市》曾驗過華懋兩個住宅項目,分別為荃灣「全.城匯」、以及朗屏的「朗城匯」。其中荃灣「全.城匯」收樓獲得70分,樓盤起用了名牌承建商「金門建築」主要批盪手工做得較粗糙,失分較多;而單位在來去水的位置也有失手。
  • 朗城匯: 至於朗城匯得分卻顯著回升,得分直迫一線發展商的95分。如果以驗樓角度來說,承建商在安裝門框時誤把螺絲鑽穿門鎖,以及「鋪磚」有輕微扣分,單位大部分細項都獲得滿分佳績,最終得分95分,排在今年驗樓得分榜第二位。
  • 安峯能否突破?: 這個屋苑有三點值得一提。第一,屋苑頗著重綠化,包括會在外牆設置空中綠化,表示會採用日本新科技栽種一些特色植物,打造環保環境,而交樓標準的外牆也設置了一些植物。業主入伙時,能否選擇不放置植物呢? 問過發展商,表示未來植物由管業處來協助打理。第二,屋苑也加添了不少智能家居系統、以及隨屋附送路由器等。第三,屋苑強調長幼共融概念,其中樓盤第五座低座就專為銀髮長者而設,內裡開則及單位內設施,也有較多顧及長者的設計。
項目驗樓得分
朗城匯95分
全‧城匯70分
外牆設置空中綠化

胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,我們《胡.說樓市》編輯團隊均認為,位置上較吊腳,現時交通並不算方便,故只能給予1分;景觀也可能受阻擋,但山勢較高,故給予2分。配套上仍有待改善,故給予2分。間隔方面,單位洗手間設有通風窗,而非黑廁設計,而且連一房單位也設有梗廚,開則上頗得一讚,但開則的類型上卻較少一點。若以20分作為滿分,我們《胡.說樓市》團隊給予9分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通1分
配套2分
間隔4分
景觀2分
總分9分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

「安峯」共由四座物業組成,其中一至三座較貼向後排方向,而第五座樓高只有十層,排在第三座的前方,主要為長者而設。項目合共提供334個單位,撇除35個特色單位外,樓盤主要以一至三房為主。一房共有377個,合共34個;兩房由561-611呎之間,合共有149個;三房由816-907呎,合共116個單位。

一房攻略(34個)

  • 一房少見梗廚及非黑廁: 樓盤只提供兩柱一房單位,分別位於「2座C室」及「3座C室」,面積清一色為377呎大。兩柱單位方位都朝向北,會望到山坡位置,景觀分別不算太大。經過玄關直入,客飯廳旁邊就是廚房,屬於近年較少見的梗廚設計;而洗手間及睡房置於一邊,睡房面積約70呎大,洗手間也不是黑廁類,值得一讚。
  • 按價錢作排序: 兩柱單位的開則及景觀相同,而且高低層望及的景觀差異不算很大,建議按銀碼排序作選擇。在發展商首批推出的68個單位,兩柱一房也有推出,其中「3座C室」推出7個單位(6-12樓);而「2座C室」推出8個(7-16樓),如果抽出同層單位比較,樓價並沒有分別。因此建議有意入票抽一房的準買家,可由低至高作出抉擇。

一房單位間隔分布

 2C(377)3座C室(377呎)
客飯廳109呎109呎
客房70呎70呎
梗廚48呎48呎
洗手間37呎37呎
玄關14呎14呎
露台及工作平台38呎38呎
首張價單6樓: 793萬元
7-12樓: 798.5萬-827萬元
15-16樓: —-
6樓: —-
7-12樓: 798.5萬-827萬元
15-16樓: 833萬-838萬元
2座C室

兩房攻略(149)

兩房單位共提供10柱單位,合共提供149個單位。首先要問一問自己,對套房的需求有多大? 因為兩房單位可細分兩房連儲物室(67個)、以及兩房一套連儲物室(82個)。如果沒有套房需求,就可放眼於「兩房連儲物室」,合共有四柱。分別為「2座D室」(561呎)、「2座E室」(611呎)及「3座D室」(561呎)及「3座E室」(611呎)。二、三座的擺位也大致相同,同層單位(首張價單)開價也相同,故反而應比較選擇「D室」還是「E室」。

 間隔數量
兩房連儲物室2座D室
2座E室
3座D室
3座E室
67個
兩房一套連儲物室2座B室
2座F室
3座B室
2座F室
5座A室
5座B室
82個

兩房連儲物室

  • 景觀「D室」較「E室」優勝: 「D室」及「E室」間,我們《胡.說樓市》編輯團隊反建議,準買家可首選面積較細的「D室」,基於兩個原因。第一,「D室」方位上朝向東北,主要以望「大上托」的山景為主,景觀較有保障性;反觀「E室」的主人房朝向南面,但卻會被日後房協的地盤所阻擋,未來的景觀保障性不大。
  • 空間以「D室」較實用: 第二,雖然「E室」面積較大一點,但實情論及睡房的面積只有幾呎差異,其中「E室」的客房有57呎,比起「D室」的50呎為大,但當中有不少為門口位,根本不能擺傢俬。另外,雖然「E室」主人房設有兩邊對流窗,但卻被單位兩邊的冷氣機散熱器平台所包圍,熱風吹入房並不好受。

兩房連儲物室間隔分布

 23D(561)23E (611)
客飯廳160呎182呎
客房50呎57呎
睡房80呎85呎
梗廚58呎54呎
儲物室/工人房18呎24呎
洗手間37呎37呎
玄關8呎
走廊36呎12呎
露台及工作平台38呎39呎
價單1,085-1,139萬元1,154-1,232萬元
景觀望山景望房協樓
揀樓次序首選次選
兩房連儲物室

兩房一套連儲物室

  • 先需否改開放式廚房: 兩房一套連儲物室共六柱,分別為「2座B室」(631呎)、「2座F室」(650呎)、「3座B室」(631呎)、「3座F室」(650呎)及「5座A室」(650呎)及「5座B室」(650呎)。六柱全屬梗廚設計,但其中「5座A室」及「5座B室」其中一幅間隔牆為玻璃牆身,可按需要改做開放式廚房使用,擴大客飯廳的空間。
  • 首選「23B室」: 如果沒有改開放式廚房的需要,究竟在六柱之中,應如何選擇? 我們《胡.說樓市》編輯部建議,面積較細的「2、3座B室」(631呎),在間隔上也不下於面積較大的「2、3座F室」(650呎)。首先方位上,「2、3座B室」可以望到湖泊公園及石礦公園,比起「2、3座F室」望房協地盤較具保障性之外,單位的儲物室置於客房內,若沒有儲物室需求拆走後,因可納入睡房外的走廊,可把睡房擴闊至近100呎;「2、3座F室」的睡房也可跟儲物室打通,而面積僅擴大至101呎。首張價單中也有推出類近貨源,故有意選擇兩房一套連儲物室的買家,需在這階段入票。
  • 次選「5座A、B室」: 「2、3座F室」跟「5座A、B室」同樣是650呎大,但方位上則以「5座A、B室」佔優,向西南可以望到湖泊公園外,其密度也較「2座」為低,只得幾層高。更重要是「2、3座F室」則望公營房屋為主,故在揀樓次序上,應該是「5座A、B室」優於「2、3座F室」。

兩房一套連儲物室間隔分布

 23B (631)23F (650)5AB (650)
客飯廳135呎187呎163呎
客房67呎59呎54呎
主人房+套廁128呎112呎126呎
梗廚63呎59呎58呎
儲物室/工人房22呎42呎18呎
洗手間37呎42呎47呎
玄關28呎19呎37呎
走廊23呎24呎
露台及工作平台38呎39呎38呎
價單1223-1345萬元
景觀湖泊公園房協樓景湖泊公園
揀樓次序首選尾選次選
5座A、B室
5座A、B室

三房攻略(116)

  • 剔除「5座C及D室」不選擇: 三房單位共提供八柱單位,包括全數1座的「A-D室」、「2座A室」、「3座A室」及「5座C及D室」。選擇眾多,我們建議可用消除法來作出選擇。若以景觀劃分,首先會先剔走「5座C及D室」全數不選擇,只因面積相若的單位,日後卻要望向房協樓項目,景觀並沒有任何保障。
  • 1D室」較「1C室」優勝: 景觀角度出發,在餘下幾柱之中,「1座的C及D室」則屬第二剔走選擇,但若兩柱比較之下,則以「D室」較「C室」優勝。「1座C室」會向北望景,「D室」則向南,望內園,但日後打側仍少不免會被前方房協的發展項目所阻擋景觀。兩款則看似頗相同,但「D室」的間隔較具靈活性,兩間客房的牆身並非間隔牆,因此兩者之中會先選「D室」,而「C室」則次之。
  • 首選「1A室」: 因此七除八扣後,只剩下「1座A室」、「1座B室」、「2座A室」及「3座A室」,都屬於全盤最一線景觀之選,「1座」跟「2、3座」之間的分別在於密度,「1座」屬於全盤的樓王,一層四個單位,故應在「1座A室」及「1座B室」之中作出抉擇。「1座A室」跟「1座B室」相差11呎,但實情只反映在「B室」的玄關位置,因此二選一的話,寧願選擇「1座A室」。
1座A室
1座A室

價單分析

開價直迫啟德區

發展商表示物業開價會參考「啟德區」,結果首批推出68個單位,扣除最高20%的折扣額後,即供均價高達20,363元,確實頗貼近啟德區,入場費高達793萬元。說實在手持相關銀碼,準買家大可進駐「KOKO HILLS」、或啟德區項目,而但該兩區也有鐵路效應,但「安峯」則暫時沒有。因此,反應相對其他大盤冷淡也可以理解,唯一吸引買家,還看該盤付款辦法。

第一張價單

 推出訂價即供價
115個991.13萬-1,048萬元792.9萬-838.4萬元
2+儲物室27個1,356.01萬-1,540.43萬元1,085萬-1,232萬元
21+儲物室12個1,529.03萬-1,681.74萬元1,223萬-1,345萬元
31+工人房+工人廁14個2,037.25萬-2,217.2萬元1,630萬-1,774萬元

付款辦法分析

付款辦法傾向簡單易明

今次發展商推出的四種付款辦法,包括「120天付款辦法」、「安心置業按揭付款辦法」、「置SMART按揭付款計劃」、及「峯足輕鬆付款辦法」,買家可按上會時間四選一。「120天付款辧法」類近即供付款安排,因需要在120天就上會,故折扣額最高;「安心置業按揭付款」及「置SMART按揭付款」的成交期長一點,折扣額也相應低一點。而「峯足輕鬆付款辦法」則為建築期付款,但買家提前成交可獲回贈。由於針對部份付款辦法,發展商也提供了高成數按揭,以及免息免供安排,因此連同選擇建築期搭配新按保的上會,可以產生出約五至六種上會方式。

安峯付款辧法

 付款方式折扣額現金回贈按揭保險發展商高成數按揭
120天付款辦法簽臨約: 5%
120天: 95%
-20%
安心置業按揭付款簽臨約: 5%
120天: 5%
240天: 90%
-19%備用按揭
SMART按揭付款辦法簽臨約: 5%
120天: 5%
240天: 90%
-16%首24個月免息免供
峯足輕鬆付款辦法簽臨約: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
-14.5%2-4%可承造新按保備用按揭

120天付款辦法

本質跟「即供」沒有分別

這個付款辦法的本質跟「即供」是沒有分別,只因選取這個付款辦法的準買家需於120天內完成交易。在簽署臨時買賣合約後,準買家需即場在售樓處支付半成訂金,並在簽臨約後的120天內尋找銀行承造按揭上會,相當於有四個月時間安排資金。由於根據金管局規定,銀行最高只能承造60%按揭,這意味買家需自己預備40%首期(扣除支付5%訂金後,上會時預備餘下35%),因此第一筆開支也頗為高昂,但好處卻是能獲取最高折扣額20%,同時也因支付了較大筆首期,故每月供款支出也會最少。

不能搭配「按揭保險」

但可能部份買家表示,未能支付40%首期,在他們眼前有沒有其他選項呢? 部份人可能會問,若用「120天付款辦法」,先向銀行借取60%,而餘額向按揭證券公司申請按揭保險又是否可行? 答案是不可以。根據舊按揭保險機制,樓價必須為600萬元以下才符合借貸條件,但「安峯」最低價格也超出了這門檻;但如果選用新按揭保險計劃,雖然部份單位銀碼符合,卻因敍造按揭時並未落成,故按揭證券公司也不會受理。

安心置業按揭付款辦法

成交期拉長至8個月

由於選取「120天付款辦法」並不能夠選用「按揭保險」,若對高成數按揭需求的買家,只能選取其他付款辦法,包括選取「安心置業按揭付款辦法」。說實在,這個付款辦法也值得準買家採納的,事關其折扣額只比「120天付款辦法」僅少了1%,但卻可拉長成交期至240天(註: 8個月),即買家簽署臨約時支付5%訂金後,在120天多支付5%樓價後,餘額在240天才找清。重點是若買家有需要,還可選用發展商的「備用按揭」。

「備用按揭」的好處

發展商「備用按揭」的最大好處是1,300萬元以下物業,可以承造最高90%按揭;1,300萬元以上則最高85%,其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。整筆貸款年期最長30年,當中首五年的息率為2.5厘,第6-30年則6厘水平;且在首五年贖樓沒有任何罰息,其後才需要罰息,意味計劃鼓勵準買家在五年後,當本金已供到一定水平時,透過轉按至傳統銀行。這個計劃對換樓人士,尤其是選擇「先買後賣」的業主特別有利,雖然怎樣也要繳付劃一15%的從價印花稅,但卻可避過因同時持有兩層物業,而被銀行收緊按揭成數。

備用按揭的壞處

雖然部份樓價可做到最高90%按揭,但計劃卻不是沒有壞處,發展商強調買家是需要進行壓力測試。如果根據一般銀行進行壓力測試的準則,需要以較高息部份加三厘,以推算買家的供款能力。若以備用按揭最高息6厘來推算,所採用計算壓力測試的息率便高達9厘,入息要求高企,並不是每個買家也可順利使用。

高成數按揭比較

 發展商備用按揭按揭保險
按揭成數90%: 1,300萬以下
85%: 1,300萬以上
90%: 800萬以下
80%: 1000萬元以下
按揭年期30年30年
息率首5年: 2.5厘
6-30年: 6厘
2.5厘
罰息期首5年: 沒有
6-30年: 有
一般2年內轉甩按保有回贈

SMART按揭付款計劃

拉長成交期至8個月

如果買家未能選取即供方法,卻又有高成數按揭需求,除了選擇「安心置業按揭付款」外,還可以選用「置SMART按揭付款計劃」。雖然其支付條款跟「安心置業按揭付款」一樣,成交期同樣可拉長至240天,但折扣額卻只有16%。準買家在售樓處簽署臨約時支付5%訂金後,在120天多支付5%樓價後,餘額在240天才找清;不同之處是這個計劃,可搭配「首24個月免息免供」。

24個月免息免供

整體條款跟「備用按揭」分別不算太大,同樣也是1,300萬元以下物業,可以承造最高90%按揭;1,300萬元以上則最高85%,其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。整筆貸款年期最長30年,但兩者之間的分別卻在於首2年。選用「首24個月免息免供」計劃的買家,在第一及二年均不需作任何供款,一直去到第三年才開始償還貸款,而息率也低見2.5厘;去到第六年起則跳升至6厘水平。因此,這個計劃比較適合資金彈求較大的買家、不希望供兩層樓的換樓客、以及刀仔鋸大樹的投資客。

 24個月免息免供發展商備用按揭
按揭成數90%: 1,300萬以下
85%: 1,300萬以上
90%: 1,300萬以下
85%: 1,300萬以上
按揭年期30年30年
息率首2年: —
3-5年: 2.5厘
6-30年: 6厘
首5年: 2.5厘
6-30年: 6厘
罰息期首5年: 沒有
6-30年: 有
首5年: 沒有
6-30年: 有

24個月免息免供的壞處

跟「備用按揭」相同,同樣地雖然部份樓價最高可做90%按揭,但因發展商需計算壓力測試,若根據一般銀行壓力測試準則來釐定,買家在第六年起的息率為6厘,因此計算壓力測試的息率便高達9厘,入息要求高企,並不是每個買家也可順利使用。

峯足輕鬆付款計劃

建築期付款+提前上會有回贈

至於最後一個選擇,就是可選擇折扣額最少的「峯足輕鬆付款計劃」,計劃相當於建築期付款辦法,因為買家可在售樓處簽臨約支付半成訂金,並在120天多支付半成訂金後,餘額90%在入伙時才找清。安峯的樓花期長達29個月,故買家可有充足時間去籌備資金上會。這個計劃的折扣額僅14.5%,但由於發展商也提供彈性安排,若買家能夠提前上會,則可獲樓價2-4%的現金回贈。

「按揭保險」不能取回贈

但部份銀碼低於1000萬元的物業,而買家又希望可借取按揭保險上會,也可以考慮採用此方法上會,待入伙時再申請按保上會。因為根據新按揭保險的規定,按證公司只接納1000萬元以下的物業申請,最高只可做80%按揭,而且物業必須已經落成。也因此,如果買家「叠埋心水」選擇建期搭配新按保,則要放棄提前上會的現金回贈。

備用按揭可取現金回贈

所以如果買家想取盡回贈,又希望有建築期付款的彈性,則可放棄「按揭保險」,先選用發展商的備用按揭上會,因為發展商的息率也不高,首五年供款息率2.5厘,只是第六年會跳升至6厘,但買家卻可考慮轉按至傳統銀行。因為如果在五年後,尚餘本金低於800萬元的話,買家大可透過按保轉按至傳統銀行的。

樓價逾1,000萬元物業

最後,由於安峯不少單位價格也超過1,000萬元,因樓價逾1,000萬元已超出新按保門檻,有高成數按揭需要的買家,必須在「安心置業按揭付款+備用按揭」、「置SMART按揭付款計劃+首24個月免息免供」及「峯足輕鬆付款+備用按揭」中三選一,而不能依賴「峯足輕鬆付款+按揭保險」。

供款實例

聽了上述的分析,究竟發展商的付款辦法能否令「安峯」吸引力稍為增強一點呢? 我們的結論是不能夠。我們以全場最平價的單位作為例子,闡述在不同付款辦法下的供款情況就會一目了然。首張價單中最低價的單位為「3座6樓C室」,實用面積377呎的一房單位,價單上的訂價為991.13萬元。

即供計劃入場資本高昂

選用「120天付款辧法」,所需要預備的第一筆資金會最多,除了預備四成首期外,還要預備3.75%的厘印費(首置客),連同雜費等支出,起碼需要350萬元才能購得全場最平單位。

發展商計劃入息要求嚴苛

至於其他發展商提供的高成數按揭計劃,雖然最高可做到90%按揭關係,令第一筆資金可減至百多萬就能入場,但值得注意其入息要求相當苛刻,採用發展商計劃較後期的息口來推算壓力測試,準買家必須要坐擁94000元月入以上才有資格申請發展商高成數按揭,而且所購入的只是全場最平的單位。

按揭保險最高只能做85%

選擇建築期付款(峯足輕鬆付款計劃),打算搭配按揭保險也要留意貸款上限。以入場單位為例,折算樓價為847.4萬元,並不能借取最高90%按揭。因為根據新按保規定,樓價800萬-900萬元的物業可以做最高90%按揭,但貸款上限只是720萬元,所以即使借盡按保,極其量只能做到最高85%按揭,自己怎樣也要支付15%首期。

付款辦法120天付款辧法安心置業+備用按揭SMART按揭+24個月免息免供建築期付款+按揭保險建築期付款+備用按揭
樓價792.9萬元802.8萬元832.5萬元847.4萬元847.4萬元
首期40%: 317.2萬元10%: 80.2810%: 83.25萬元15%: 127.4萬元10%: 84.74萬元
貸款額60%: 475.7萬元90%: 722.52萬元90%: 749.25萬元85%: 720萬元
保費: 25.272萬元
90%: 762.66萬元
每月供款18,797元首5年: 28,528元
6-30年: 41,001元
首2年: 0元
第3-5年: 31,029元
6-30年: 44,564元
29,447元首5年: 30,134元
6-30年: 43,279元
入息要求45,020元93,437元99,655元70,526元98,628元
首期及雜費350萬元112萬元116萬元161萬元119萬元

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