牛年新盤頭炮,有機會是華懋在觀塘安達臣道的新盤「安峯」(Mount Anderson),樓盤共由四座住宅組成,一座為九層高住宅,而餘下三座則為20層高,合共提供334個單位,而其關鍵日期則為2023年7月15日,樓花期長達29。這遍原屬「安達臣石礦場」的住宅發展項目,現時四野沒有任何建築,但實情地皮平整後,未來會劃作不同程度的住宅發展,對「安峯」有沒有影響? 我們希望以一文分析樓盤位置、交通、景觀,並就發展商的首批開價及付款辦法作出揀樓建議。
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安峯資料
樓盤名稱 | 安峯 |
位置 | 九龍觀塘安達臣道對出 |
單位數目 | 334個單位 |
面積 | 339-907呎 |
戶型 | 1房: 337呎 (34個) 2房: 561-650呎 (149個) 3房: 816-907呎 (116個) 特色: 339-906呎 (35個) |
車位 | 74個 |
校網 | 95區校網 |
關鍵日期 | 2023年7月15日 |
綠色建築認證評級 | 暫定金級評級 |
發展商 | 華懋 |
項目官方網站 | www.mountanderson.com.hk |
示範單位地址 | 荃灣楊屋道8號如心廣場一期5樓 (開放時間:上午11時至晚上8時) |
安峯開價
首批 | 68個單位 |
折扣額 | 最多20% |
平均呎價 | $25,454 |
折扣後售價 | $20,363 |
區內二手造價 | 順緻苑: 10,500元 麗港城: 14,682元 匯景花園: 14,600元 |
項目背景及由來
1956-1997年: 安達臣道石礦場營運及復修
- 石礦場營運: 佔地87.84公頃的「安達臣道石礦場」早於1956年已開始營運,當時隨時工程展開,導致周邊環境嚴重破壞,政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》,指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程,故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。
- 石礦場復修: 整個復修工程原擬在2013年完成,但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期,終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。
2011-2014年: 規劃署展開研究
- 劃分四個區域: 規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》,檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議,把區內用地劃四個區域。「石礦公園」: 其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍);捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」,並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。
- 住宅發展部份在地盤中心: 至於整個發展區的中心,則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場,以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地;而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題,該用地不能負荷逾30,000人口,規劃署也擬訂25,000為人口上限。
規劃署建議的用地分布
土地用途 | 佔地(公頃) | 佔比 |
資助房屋 | 1.49 | 1.7 |
私樓發展 | 10.75 | 12.24 |
商業 | 2.03 | 2.31 |
教育 | 1.96 | 2.24 |
政府 | 1.51 | 1.72 |
政府機構及社區用地 | 0.21 | 0.23 |
休憩用地 | 21.22 | 24.16 |
綠化地帶 | 37.76 | 42.99 |
其他 | 10.91 | 12.41 |
總發展面積 | 87.84 | 100 |
- 公私營住屋比例20:80: 在計劃發展住宅發展部份,由於顧問公司認為秀茂坪及官塘已有很多公營房屋,故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部份減少,公私營比例維持20:80比。當中,預留約10.75公頃用地,相當於十幅住宅用地作私樓發展(圖中淺啡色位置),擬議用3-5.5倍地積比率,興建7,530個住宅單位,提供20,000人居住;餘下兩成作資助房屋發展(圖中深啡色位置),涉及一幅面積達16萬呎的用地,建議用6.3倍地積比發,興建1,880個單位,提供給5,000人居住。另外在劃作「文娛核心區」內則設有三幅商業用地(圖中粉紅色位置)、以及在岩壁上設兩幅商業地(圖中淺粉紅色位置)。
資助房屋及私樓住宅規劃(2014年)
用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
RS(資助房屋) | 160,387 | 6.3 | 1,010,435 | 290 |
R2-1 | 57,050 | 4.5 | 256,725 | 270 |
R2-2 | 195,908 | 3.8 | 744,450 | 270 |
R2-3 | 64,585 | 3 | 193,755 | 240 |
R2-4 | 115,177 | 4.5 | 518,297 | 280 |
R2-5 | 163,616 | 3.8 | 621,741 | 260 |
R2-6 | 96,878 | 5.5 | 532,829 | 290 |
R2–7 | 64,585 | 3.5 | 226,048 | 245 |
R2-8 | 181,915 | 4 | 727,660 | 265 |
R2-9 | 114,101 | 5 | 570,505 | 275 |
R2-10 | 102,260 | 4.5 | 460,170 | 275 |
商業用地(2014年)
用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
C-1 | 9,688 | 0.5 | 4,844 | 205 |
C-2 (岩洞內) | 33,369 | — | 29,063 | 210 |
C-3 (岩洞內) | 67,814 | — | 10,764 | 320 |
C-4 | 60,280 | 2.2 | 132,616 | 200 |
C-5 | 47,362 | 2.2 | 104,196 | 205 |
2018年: 林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋
當然,規劃署的方案最終又被改寫。林鄭月娥在2018年公布「娥六招」時,一併公布把八幅用地改作公營房屋發展,分別為「RS」及「R2-2」-「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用;而三幅撥予房協作資助房屋推售。
- 房委會: 最早落成為「RS」用地,這幅用地較捱近中心位置,會發展為2座居屋,提供1,900個居屋單位,容納人口5,000。根據規劃,兩座住宅前方會設置8,611呎零售設施,同時地盤前方的一幅用地,則會預留作警局、消防局及垃圾收集站之用,最快2023-2024年落成。另外,「R2-5」及「R2-8」也確定作資助房屋推售,分別提供1,140伙及1,380伙,大約在2024-2025年落成。至於「R2-6」及「R2-7」用地,房委會未公布作公屋或資助房屋推售,分別提供990伙及420伙。
房委會 | RS | R2-5 | R2-6 | R2-7 | R2-8 |
土地用途 | 住宅甲類(8) | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(1) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(3) |
地盤面積 | 152,852呎 | 152,852呎 | 96,878呎 | 64,585呎 | 181,915 |
地積比率 | 6.3倍 | 4倍 | 5.5倍 | 3.5倍 | 4倍 |
單位數目 | 1,900個 | 1,140個 | 990個 | 420個 | 1,380個 |
座數 | 2座 | 3座 | 2座 | 1座 | 3座 |
人口 | 5,000人 | 3,200人 | 2,800人 | 1,200人 | 3,860人 |
設施 | 零售設施、幼稚園 | 長者鄰舍中心、零售設計、幼稚園 | 長者鄰舍中心、幼稚園 | ||
類型 | 新居屋 | 新居屋 | 居屋/公屋 | 居屋/公屋 | 新居屋 |
落成期 | 2023-2024年 | 2024-2025年 | 待定 | 待定 | 2024-2025年 |
- 房協: 餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展,全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置,毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃,三幅用地中以「R2-2」的規模最大,房協會建6座16-23層高的住宅,提供1,400個住宅單位,預計會在2025年落成。房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元,每呎地價2,626元。至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅,共提供420個及960個單位,最快於2025年後才落成。
房協 | R2-2 | R2-3 | R2-4 |
土地用途 | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(2) |
地盤面積 | 188,374呎 | 64,585呎 | 114,100呎 |
地積比率 | 4倍 | 3.5倍 | 4.5倍 |
單位數目 | 1,400個 | 420個 | 960個 |
座數 | 6座 | 3座 | 4座 |
人口 | 4,000人 | 1,200人 | 2,700人 |
設施 | 幼稚園 | 6458呎零售設施 | 11,841呎零售設施 |
類型 | 新居屋 | 新居屋 | 新居屋 |
落成期 | 2025年 | 2025年後 | 2025年後 |
- 私人發展商: 七除八扣後,全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地,跟原先計劃完全不同。當中,華懋投得的「安峯」,也就是前身「R2-1」用地,位置上比較捱近房協幾幅住地。地政總署在2017底推出地皮招標,當時仍區內地皮仍未轉作公營房屋用途,終由華懋在2018年初擊敗24個對手,以總金額31.128億元投得,按該用地57,632呎,最高可建樓面25.93萬呎計,每呎地價高達12,005元。
至於餘下一幅私樓住宅地,則由長實在2020年5月時擊敗八個對手,以總代價49.51億元投得,地皮面積217,082呎,會分作兩個區域發展,可建樓面1,089,176呎,每呎地價4,546元,但當中不少於1,000個單位需作港人首置上車盤。地契規定完工日期為2026年3月31日
私人發展商 | R2-1 (安峯) | R2-9及R2-10 |
地盤面積 | 57,632呎 | 217,082呎 |
可建樓面 | 259,300呎 | 1,089,176呎 |
成交金額 | 31.128億元 | 49.51億元 |
每呎地價 | 12,005元 | 4,546元 |
發展商 | 華懋 | 長實 |
類型 | 私樓 | 私樓+首置上車盤 |
區內二手市場
- 順緻苑: 環繞安達臣道石礦場一帶,並沒有太多私樓選擇,只因該區都以公營房屋為主。最近住宅有居屋「順緻苑」,位於順利邨旁,鄰近飛鵝山一帶,四周環境相當清幽,屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成,合共提供1,539個單位,開則上採用十字型設計,實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋,而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。由於樓齡較舊,且位置上較隔涉,故成交價相對較相宜,截至2021年2月止,屋苑平均呎價10,500元呎,一個實用446呎的單位,入場價約500萬元以內。
- 麗港城: 如果想找尋私樓,則要走到官塘或藍田一帶才有較多選擇,當中最大規模為「麗港城」,屬於全港的十大藍籌屋苑。項目由1990年至1994年之間入伙,項目前身是「油庫及臨時房屋區」,共分四期發展,合共提供38座物業,提供8,072個單位。屋苑開則上一律採用鑽石形設計,兩房實用面積516-522呎。屋苑一期自設商場,亦有兩個會所,提供泳池、多用途室等設施。住客也可以經行人天橋接駁往港鐵藍田站。截至2021年2月止,兩房入場價大約710萬;而實用600多呎的三房戶型,入場價則950萬元起步;屋苑平均呎價14,682元。
- 匯景花園: 另一個跟「麗港城」齊名的屋苑,就是「匯景花園」。屋苑由長實發展,在1992年入伙,合共提供4,114個單位,清一色都是一層八伙,大走90年代流行的鑽石形,分兩房、三房及三房一套。「匯景花園」部份單位,包括「9-17座」「EFGH室」的高層單位可望到維港煙花景,屬一線之選。至於樓盤次級之選,就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主,均以望向內園為主。至於「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶,屬全盤最次級選擇。截至2021年2月止,「匯景花園」平均呎價約為14,600元呎,走勢跟「麗港城」相若。
區內二手市場
順緻苑 | 麗港城 | 匯景花園 | |
地址 | 順利邨順緻街1-10號 | 觀塘茶果嶺道 | 藍田匯景道1-17號 |
座數 | 6座 | 38座 | 17座 |
單位數目 | 1,539個 | 8,072個 | 4,114個 |
面積 | 446-656呎 | 516-748呎 | 537-720呎 |
落成期 | 1980年 | 1990-1994年 | 1992年 |
發展商 | 房委會 | 長實 | 長實 |
《胡.說樓市》評析
考慮1: 煙花景觀可能受阻擋
- 樓盤以南(受房協R2-2及R2-3項目阻擋): 從上述討論,我們也大概得知,現時一遍荒蕪的「安達臣道石礦場」,日後都會有不同程度的發展,也可以預計景觀會有一定程度阻擋。尤其華懋發展的「安峯」位置上較遍於整個「安達臣道石礦場」以北面,會被很多樓宇所包圍。「安峯」以南會被兩幅房協住宅地包圍,所以雖然現時能夠高高在上俯瞰彩虹全景,並透過啟德郵輪碼頭,望向維港方向的煙花海景,但景觀卻是有限期。需知道,擋在華懋前方的「R2-2」項目,連地下計算的樓層由16-23層高;「R2-3」項目由地下計起的樓層也有13層,包括1座D室、2座及3座EF室的主人房及客廳都會受阻。
- 樓盤以東(受房協R2-4項目阻擋): 同一情況,「安峯」以東則會被房協「R2-4」的項目。從平面圖見到,「R2-4」項目的四座物業,剛好沿兩邊闊地盤邊界平排而建。根據初步資料,「R2-4」的樓層由地下計起會有10-28層高。因此「安峯」以東的單位也未必有太大的保障度。就算要望遠景,也需要透過樓景才能望得到,包括5座CD室都會阻。
- 樓盤以北(大上托山脊線): 景觀上,唯一兩個缺口就數到向北及向西的單位。其中樓盤北面就是岩壁上的坡台,預計可以由下而上望到綠油油的山景,上方為「大上托」。這部份用地劃為「區域休憩用地」,由不同形態的休憩空間組成,包括「綠化行人走廊」、「綠色幹道」、「綠化斜坡」。因此,單位以北可以望到大比例的綠化。上方還設有「瞭望台」,根據規劃署的構想圖,向下俯瞰的景觀大致如此。不過低層單位會望向公共交通總站,可能會受到嘈音影響。向北的單位包括「1座C室」、及座東北的單位「2座C、D室」。
- 樓盤以西(望湖泊公園): 至於另一個缺口就是向西的單位。「安峯」以西會望向「湖泊公園」。「湖泊公園」佔地共3公頃,內設一些人工蓄水湖,所以景觀頗為優美,也可以望到佔地8.5公頃的「石礦公園」,內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。雖然景觀屬最一線,但卻有西斜問題,很容易記,就是全盤的AB室都屬這一類,部份單位稍為扭向西南,可避過全西斜的影響。
- 受第五座影響: 景觀上還有一點要特別留意,就是第五座屬於低座單位,跟毗鄰第三座位置相當貼近,尤其「3座F室」的單位,12樓以下都要望到「5座」的樓景,其餘「2座F室」也會被「5座」阻擋。由於在天台位置有機會放置吊船裝置,故要完全避過吊船影響,則需要在選擇15樓以上才較穩妥。
考慮2: 現時交通接駁不方便
- 暫沒有鐵路接駁: 現時「安達臣道石礦場」並沒有直接交通接駁,政府曾經倡議興建鐵路以改善區內交通,但似乎也是遙遙無期。根據《鐵路策略報告2014》,政府計劃興建一條行走東九龍北部的新鐵路線,由港鐵「鑽石山站」起步,經「彩雲」、「順天」、一直延伸至「秀茂坪」、之後會轉往「寶達」,尾站則設於將軍澳線「寶琳站」,全長7.8公里,以服務彩雲、順天、 秀茂坪及寶達、以至安達臣石礦場一帶的人口。報告當時指出,初步建議落實時間為2019年至2025年,但因地勢斜,2020年7月,運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破,克服山勢問題才決定是否興建。
- 現時依賴新清水灣道進入石礦場: 沒有鐵路接駁下,究竟可以怎樣前往「安達臣道石礦場」呢? 實情除非駕車或坐的士,最直接的方法是經「新清水灣道」,取道「安秀道」後再進入「石礦場」,否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。這兩條公共屋邨,現時已有逾17,900個單位,人口50,000人,但交通卻不怎麼完善。另外,未來在「安峯」以北也會設置公共交通總站,但暫未知有什麼路線可以提供。另外,未來在「安峯」以北也會設置公共交通總站,但暫未知有什麼路線可以提供。
安達臣道一帶主要巴士路線
巴士 | 途經港鐵站 | 地點 | 行車時間 |
88 | 彩虹站 | 大圍 | 上午5:30-凌晨00:30 |
213D | 彩虹站 | 旺角 | 上午6:00-晚上10:50 |
214 | 彩虹站 | 長沙灣 | 上午5:20-凌晨00:30 |
213M | 藍田站 | 藍田 | 上午5:00-凌晨2:00 |
213X | 九龍灣站 | 尖沙咀 | 上午6:00-下午11:00 |
613 | 過海巴士 | 筲箕灣 | 上午5:40-凌晨00:00 |
考慮3: 對外接駁措施成交待觀察
- 「R2-8」地盤接駁「安達邨」: 整個安達臣石礦場交通能否完善,還看下山的方法是否充足。根據規劃,會計劃在安達臣石礦場由房委會持有的「R2-8」下方的迴旋處位置,增設行人連繫設施通往「安達邨」一帶,當中會興建3座升降機塔,合共十部升降機,之後可途徑秀茂坪邨連接往觀塘港鐵站。政府也正加強改善秀茂坪連接往觀塘的沿路設施,例如會興建12台自動扶手電梯連接曉明街至曉光街、及在曉光街至秀明道;以及翠屏北邨至曉華大廈附近興建升降機。
- 長實首置上車盤接駁「寶達邨」: 另一條由安達臣石礦場往山下走的路,就在長實首置上車盤附近增設行人連繫設施,通往「寶達邨」一帶,計劃興建3座升降機塔,合共八部升降機,令住戶可以連接寶達邨,透過秀茂坪南邨接往觀塘港鐵站;或繞往將軍澳隧道巴士轉乘站。同樣地,政府也計劃加強下游方向的道路接駁,例如打算在曉明街至曉育徑附近興建14台自動扶手電梯把「翠屏北邨」及「秀茂坪南邨」連接,同時也會加建扶手電梯把秀茂坪南邨跟寶達邨連接起來。
- 連將軍澳隧道轉乘站: 透過「寶達邨」附近的道路接駁,日後可以前往「將軍澳隧道巴士轉乘站」。這個轉乘站(往將軍澳方向)已在2020年10月2正式啟用,當中設有五個指定位置(見圖),讓25條巴士線於該處停站,當中包括15條全日服務、4條只於凌晨時段服務、6條只於繁忙時段服務的巴士路線。跟一般轉乘站相同,這裡設有洗手間、候車上蓋、座位及預計巴士到站時間顯示屏。
考慮4: 生活購物配套待發展
- 可倚賴公屋配套: 待行人設施連接後,日後安達臣石礦場的住宅項目,包括華懋的「安峯」住戶,在生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。「安泰邨」內設濕貨街市,還設有16間商舖,佔地約25,834呎;「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」,而邨內則設有28間商店,包括中式酒樓、超市等。最近的診所也會在安達邨內,裡面設有中醫、牙醫及醫務診所。至於社福設施方面,在「安泰邨」附近設有服務設施大樓,內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。
- 要待區內商業用地: 當然石礦場內已預留用地提供一些生活配套設施。當中有三幅地劃作商業發展,其中兩幅位置上房委會「R2-8」地盤對面(圖: 粉紅色十字點位置),部份用地則預留興建一所室內體育館、或社區會堂設施(圖: 柴色十字點位置)。房委會旗下的幾幅用地,也會提供約18299呎的零售設施樓面,附設濕貨超級市場、新鮮糧食零售店等。另外「RS-1」用地的對出也會一間消房局、一間警署及一個垃圾收集站。
考慮5: 區內休憩設施會頗完善
- 石礦公園: 區內也預留了約21公頃的用地作休憩用地,當中4公頃社區公園及廣場、3公頃湖泊公園、8.5公頃石礦公園、6公頃現有岩壁。其中「石礦公園」由康文署負責,內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。
- 湖泊公園: 至於「湖泊公園」則由渠務署負責。內裡會設有人工蓄水湖,面積約 2 公頃,當中設有浮橋、觀景台及兒童嬉水區等康樂設施。工程於2018年初展開,預計在 2021年初至2023年底分階段完成。人工蓄水湖在運作上屬防洪設施,用以在下雨時儲存,及緩減排放至下游排水系統的雨水。另一方面,在非雨季的日子,人工蓄水湖亦可用作康樂設施,故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。
考慮6: 別混淆樓盤的校網
- 樓盤跌入「95區校網」: 雖然在安達臣發展區,預留了四幅地興建三間小學及一間中學,包括用作重置「聖公會聖約翰小學」、「香港道教聯合會雲泉學校」及一間新建學校;而中學則用作重置「瑪利諾中學」。而位置上,大家總覺得「安峯」跌入觀塘區,樓盤就一定等於跌入「彩虹46校網」、或「官塘48校網」,但實情根據教育局2021小學校網的劃分,樓盤剛好跌入「西貢95校網」。這一點,我已看見很多不同錯誤資訊。
西貢95區學校校網
學校 | 全日制 | 性別 | 種類 | 學額 |
西貢崇真天主教學校(小學部) | 全日 | 男女 | 資助 | 44 |
將軍澳官立小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 71 |
香海正覺蓮社佛教黃藻森學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 72 |
西貢中心李少欽紀念學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
仁濟醫院陳耀星小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 112 |
東華三院王余家潔紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 57 |
保良局馮晴紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
順德聯誼總會梁潔華小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
基督教神召會梁省德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 93 |
基督教宣道會宣基小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 43 |
博愛醫院陳國威小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 101 |
佛教志蓮小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 76 |
保良局黃永樹小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
景林天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 80 |
將軍澳天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
仁愛堂田家炳小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 54 |
港澳信義會小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 58 |
港澳信義會明道小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
樂善堂劉德學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 78 |
天主教聖安德肋小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 56 |
將軍澳循道衛理小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 61 |
聖公會將軍澳基德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 82 |
- 區內預留學校用地: 發展區內已預留了兩幅小學和一幅中學用地(圖: 黃色十字點位置)。教育局會制需求才決定啟動建校工作。另外,安達臣道石礦場「RS-1」、「R2-2」、「R2-5」及 「R2-8」用地均會設置一間幼稚園,最早一間在2024年完成。
考慮7: 發展商過去交樓質素
- 全.城匯: 很多人說起華懋樓盤,總覺得其交樓質素不太理想,但實情近幾年都有所進步。我們《胡.說樓市》曾驗過華懋兩個住宅項目,分別為荃灣「全.城匯」、以及朗屏的「朗城匯」。其中荃灣「全.城匯」收樓獲得70分,樓盤起用了名牌承建商「金門建築」主要批盪手工做得較粗糙,失分較多;而單位在來去水的位置也有失手。
- 朗城匯: 至於朗城匯得分卻顯著回升,得分直迫一線發展商的95分。如果以驗樓角度來說,承建商在安裝門框時誤把螺絲鑽穿門鎖,以及「鋪磚」有輕微扣分,單位大部分細項都獲得滿分佳績,最終得分95分,排在今年驗樓得分榜第二位。
- 安峯能否突破?: 這個屋苑有三點值得一提。第一,屋苑頗著重綠化,包括會在外牆設置空中綠化,表示會採用日本新科技栽種一些特色植物,打造環保環境,而交樓標準的外牆也設置了一些植物。業主入伙時,能否選擇不放置植物呢? 問過發展商,表示未來植物由管業處來協助打理。第二,屋苑也加添了不少智能家居系統、以及隨屋附送路由器等。第三,屋苑強調長幼共融概念,其中樓盤第五座低座就專為銀髮長者而設,內裡開則及單位內設施,也有較多顧及長者的設計。
項目 | 驗樓得分 |
朗城匯 | 95分 |
全‧城匯 | 70分 |
胡.說評分
在衡量及歸納各項因素後,我們《胡.說樓市》編輯團隊均認為,位置上較吊腳,現時交通並不算方便,故只能給予1分;景觀也可能受阻擋,但山勢較高,故給予2分。配套上仍有待改善,故給予2分。間隔方面,單位洗手間設有通風窗,而非黑廁設計,而且連一房單位也設有梗廚,開則上頗得一讚,但開則的類型上卻較少一點。若以20分作為滿分,我們《胡.說樓市》團隊給予9分。
《胡.說樓市》團隊評分
位置及交通 | 1分 |
配套 | 2分 |
間隔 | 4分 |
景觀 | 2分 |
總分 | 9分 |
揀盤策略
「安峯」共由四座物業組成,其中一至三座較貼向後排方向,而第五座樓高只有十層,排在第三座的前方,主要為長者而設。項目合共提供334個單位,撇除35個特色單位外,樓盤主要以一至三房為主。一房共有377個,合共34個;兩房由561-611呎之間,合共有149個;三房由816-907呎,合共116個單位。
一房攻略(34個)
- 一房少見梗廚及非黑廁: 樓盤只提供兩柱一房單位,分別位於「2座C室」及「3座C室」,面積清一色為377呎大。兩柱單位方位都朝向北,會望到山坡位置,景觀分別不算太大。經過玄關直入,客飯廳旁邊就是廚房,屬於近年較少見的梗廚設計;而洗手間及睡房置於一邊,睡房面積約70呎大,洗手間也不是黑廁類,值得一讚。
- 按價錢作排序: 兩柱單位的開則及景觀相同,而且高低層望及的景觀差異不算很大,建議按銀碼排序作選擇。在發展商首批推出的68個單位,兩柱一房也有推出,其中「3座C室」推出7個單位(6-12樓);而「2座C室」推出8個(7-16樓),如果抽出同層單位比較,樓價並沒有分別。因此建議有意入票抽一房的準買家,可由低至高作出抉擇。
一房單位間隔分布
2座C室(377呎) | 3座C室(377呎) | |
客飯廳 | 109呎 | 109呎 |
客房 | 70呎 | 70呎 |
梗廚 | 48呎 | 48呎 |
洗手間 | 37呎 | 37呎 |
玄關 | 14呎 | 14呎 |
露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 |
首張價單 | 6樓: 793萬元 7-12樓: 798.5萬-827萬元 15-16樓: —- | 6樓: —- 7-12樓: 798.5萬-827萬元 15-16樓: 833萬-838萬元 |
兩房攻略(149個)
兩房單位共提供10柱單位,合共提供149個單位。首先要問一問自己,對套房的需求有多大? 因為兩房單位可細分兩房連儲物室(67個)、以及兩房一套連儲物室(82個)。如果沒有套房需求,就可放眼於「兩房連儲物室」,合共有四柱。分別為「2座D室」(561呎)、「2座E室」(611呎)及「3座D室」(561呎)及「3座E室」(611呎)。二、三座的擺位也大致相同,同層單位(首張價單)開價也相同,故反而應比較選擇「D室」還是「E室」。
間隔 | 數量 | |
兩房連儲物室 | 2座D室 2座E室 3座D室 3座E室 | 67個 |
兩房一套連儲物室 | 2座B室 2座F室 3座B室 2座F室 5座A室 5座B室 | 82個 |
兩房連儲物室
- 景觀「D室」較「E室」優勝: 「D室」及「E室」間,我們《胡.說樓市》編輯團隊反建議,準買家可首選面積較細的「D室」,基於兩個原因。第一,「D室」方位上朝向東北,主要以望「大上托」的山景為主,景觀較有保障性;反觀「E室」的主人房朝向南面,但卻會被日後房協的地盤所阻擋,未來的景觀保障性不大。
- 空間以「D室」較實用: 第二,雖然「E室」面積較大一點,但實情論及睡房的面積只有幾呎差異,其中「E室」的客房有57呎,比起「D室」的50呎為大,但當中有不少為門口位,根本不能擺傢俬。另外,雖然「E室」主人房設有兩邊對流窗,但卻被單位兩邊的冷氣機散熱器平台所包圍,熱風吹入房並不好受。
兩房連儲物室間隔分布
2、3座D室(561呎) | 2、3座E室 (611呎) | |
客飯廳 | 160呎 | 182呎 |
客房 | 50呎 | 57呎 |
睡房 | 80呎 | 85呎 |
梗廚 | 58呎 | 54呎 |
儲物室/工人房 | 18呎 | 24呎 |
洗手間 | 37呎 | 37呎 |
玄關 | — | 8呎 |
走廊 | 36呎 | 12呎 |
露台及工作平台 | 38呎 | 39呎 |
價單 | 1,085萬-1,139萬元 | 1,154萬-1,232萬元 |
景觀 | 望山景 | 望房協樓 |
揀樓次序 | 首選 | 次選 |
兩房一套連儲物室
- 先需否改開放式廚房: 兩房一套連儲物室共六柱,分別為「2座B室」(631呎)、「2座F室」(650呎)、「3座B室」(631呎)、「3座F室」(650呎)及「5座A室」(650呎)及「5座B室」(650呎)。六柱全屬梗廚設計,但其中「5座A室」及「5座B室」其中一幅間隔牆為玻璃牆身,可按需要改做開放式廚房使用,擴大客飯廳的空間。
- 首選「2、3座B室」: 如果沒有改開放式廚房的需要,究竟在六柱之中,應如何選擇? 我們《胡.說樓市》編輯部建議,面積較細的「2、3座B室」(631呎),在間隔上也不下於面積較大的「2、3座F室」(650呎)。首先方位上,「2、3座B室」可以望到湖泊公園及石礦公園,比起「2、3座F室」望房協地盤較具保障性之外,單位的儲物室置於客房內,若沒有儲物室需求拆走後,因可納入睡房外的走廊,可把睡房擴闊至近100呎;「2、3座F室」的睡房也可跟儲物室打通,而面積僅擴大至101呎。首張價單中也有推出類近貨源,故有意選擇兩房一套連儲物室的買家,需在這階段入票。
- 次選「5座A、B室」: 「2、3座F室」跟「5座A、B室」同樣是650呎大,但方位上則以「5座A、B室」佔優,向西南可以望到湖泊公園外,其密度也較「2座」為低,只得幾層高。更重要是「2、3座F室」則望公營房屋為主,故在揀樓次序上,應該是「5座A、B室」優於「2、3座F室」。
兩房一套連儲物室間隔分布
2、3座B室 (631呎) | 2、3座F室 (650呎) | 5座A、B室 (650呎) | |
客飯廳 | 135呎 | 187呎 | 163呎 |
客房 | 67呎 | 59呎 | 54呎 |
主人房+套廁 | 128呎 | 112呎 | 126呎 |
梗廚 | 63呎 | 59呎 | 58呎 |
儲物室/工人房 | 22呎 | 42呎 | 18呎 |
洗手間 | 37呎 | 42呎 | 47呎 |
玄關 | 28呎 | 19呎 | 37呎 |
走廊 | 23呎 | — | 24呎 |
露台及工作平台 | 38呎 | 39呎 | 38呎 |
價單 | 1223萬-1345萬元 | — | — |
景觀 | 湖泊公園 | 房協樓景 | 湖泊公園 |
揀樓次序 | 首選 | 尾選 | 次選 |
三房攻略(116個)
- 剔除「5座C及D室」不選擇: 三房單位共提供八柱單位,包括全數1座的「A-D室」、「2座A室」、「3座A室」及「5座C及D室」。選擇眾多,我們建議可用消除法來作出選擇。若以景觀劃分,首先會先剔走「5座C及D室」全數不選擇,只因面積相若的單位,日後卻要望向房協樓項目,景觀並沒有任何保障。
- 「1座D室」較「1座C室」優勝: 景觀角度出發,在餘下幾柱之中,「1座的C及D室」則屬第二剔走選擇,但若兩柱比較之下,則以「D室」較「C室」優勝。「1座C室」會向北望景,「D室」則向南,望內園,但日後打側仍少不免會被前方房協的發展項目所阻擋景觀。兩款則看似頗相同,但「D室」的間隔較具靈活性,兩間客房的牆身並非間隔牆,因此兩者之中會先選「D室」,而「C室」則次之。
- 首選「1座A室」: 因此七除八扣後,只剩下「1座A室」、「1座B室」、「2座A室」及「3座A室」,都屬於全盤最一線景觀之選,「1座」跟「2、3座」之間的分別在於密度,「1座」屬於全盤的樓王,一層四個單位,故應在「1座A室」及「1座B室」之中作出抉擇。「1座A室」跟「1座B室」相差11呎,但實情只反映在「B室」的玄關位置,因此二選一的話,寧願選擇「1座A室」。
價單分析
開價直迫啟德區
發展商表示物業開價會參考「啟德區」,結果首批推出68個單位,扣除最高20%的折扣額後,即供均價高達20,363元,確實頗貼近啟德區,入場費高達793萬元。說實在手持相關銀碼,準買家大可進駐「KOKO HILLS」、或啟德區項目,而但該兩區也有鐵路效應,但「安峯」則暫時沒有。因此,反應相對其他大盤冷淡也可以理解,唯一吸引買家,還看該盤付款辦法。
第一張價單
推出 | 訂價 | 即供價 | |
1房 | 15個 | 991.13萬-1,048萬元 | 792.9萬-838.4萬元 |
2房+儲物室 | 27個 | 1,356.01萬-1,540.43萬元 | 1,085萬-1,232萬元 |
2房1套+儲物室 | 12個 | 1,529.03萬-1,681.74萬元 | 1,223萬-1,345萬元 |
3房1套+工人房+工人廁 | 14個 | 2,037.25萬-2,217.2萬元 | 1,630萬-1,774萬元 |
付款辦法分析
付款辦法傾向簡單易明
今次發展商推出的四種付款辦法,包括「120天付款辦法」、「安心置業按揭付款辦法」、「置SMART按揭付款計劃」、及「峯足輕鬆付款辦法」,買家可按上會時間四選一。「120天付款辧法」類近即供付款安排,因需要在120天就上會,故折扣額最高;「安心置業按揭付款」及「置SMART按揭付款」的成交期長一點,折扣額也相應低一點。而「峯足輕鬆付款辦法」則為建築期付款,但買家提前成交可獲回贈。由於針對部份付款辦法,發展商也提供了高成數按揭,以及免息免供安排,因此連同選擇建築期搭配新按保的上會,可以產生出約五至六種上會方式。
安峯付款辧法
付款方式 | 折扣額 | 現金回贈 | 按揭保險 | 發展商高成數按揭 | |
120天付款辦法 | 簽臨約: 5% 120天: 95% | -20% | — | — | — |
安心置業按揭付款 | 簽臨約: 5% 120天: 5% 240天: 90% | -19% | — | — | 備用按揭 |
置SMART按揭付款辦法 | 簽臨約: 5% 120天: 5% 240天: 90% | -16% | — | — | 首24個月免息免供 |
峯足輕鬆付款辦法 | 簽臨約: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | -14.5% | 2-4% | 可承造新按保 | 備用按揭 |
120天付款辦法
本質跟「即供」沒有分別
這個付款辦法的本質跟「即供」是沒有分別,只因選取這個付款辦法的準買家需於120天內完成交易。在簽署臨時買賣合約後,準買家需即場在售樓處支付半成訂金,並在簽臨約後的120天內尋找銀行承造按揭上會,相當於有四個月時間安排資金。由於根據金管局規定,銀行最高只能承造60%按揭,這意味買家需自己預備40%首期(扣除支付5%訂金後,上會時預備餘下35%),因此第一筆開支也頗為高昂,但好處卻是能獲取最高折扣額20%,同時也因支付了較大筆首期,故每月供款支出也會最少。
不能搭配「按揭保險」
但可能部份買家表示,未能支付40%首期,在他們眼前有沒有其他選項呢? 部份人可能會問,若用「120天付款辦法」,先向銀行借取60%,而餘額向按揭證券公司申請按揭保險又是否可行? 答案是不可以。根據舊按揭保險機制,樓價必須為600萬元以下才符合借貸條件,但「安峯」最低價格也超出了這門檻;但如果選用新按揭保險計劃,雖然部份單位銀碼符合,卻因敍造按揭時並未落成,故按揭證券公司也不會受理。
安心置業按揭付款辦法
成交期拉長至8個月
由於選取「120天付款辦法」並不能夠選用「按揭保險」,若對高成數按揭需求的買家,只能選取其他付款辦法,包括選取「安心置業按揭付款辦法」。說實在,這個付款辦法也值得準買家採納的,事關其折扣額只比「120天付款辦法」僅少了1%,但卻可拉長成交期至240天(註: 8個月),即買家簽署臨約時支付5%訂金後,在120天多支付5%樓價後,餘額在240天才找清。重點是若買家有需要,還可選用發展商的「備用按揭」。
「備用按揭」的好處
發展商「備用按揭」的最大好處是1,300萬元以下物業,可以承造最高90%按揭;1,300萬元以上則最高85%,其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。整筆貸款年期最長30年,當中首五年的息率為2.5厘,第6-30年則6厘水平;且在首五年贖樓沒有任何罰息,其後才需要罰息,意味計劃鼓勵準買家在五年後,當本金已供到一定水平時,透過轉按至傳統銀行。這個計劃對換樓人士,尤其是選擇「先買後賣」的業主特別有利,雖然怎樣也要繳付劃一15%的從價印花稅,但卻可避過因同時持有兩層物業,而被銀行收緊按揭成數。
備用按揭的壞處
雖然部份樓價可做到最高90%按揭,但計劃卻不是沒有壞處,發展商強調買家是需要進行壓力測試。如果根據一般銀行進行壓力測試的準則,需要以較高息部份加三厘,以推算買家的供款能力。若以備用按揭最高息6厘來推算,所採用計算壓力測試的息率便高達9厘,入息要求高企,並不是每個買家也可順利使用。
高成數按揭比較
發展商備用按揭 | 按揭保險 | |
按揭成數 | 90%: 1,300萬以下 85%: 1,300萬以上 | 90%: 800萬以下 80%: 1000萬元以下 |
按揭年期 | 30年 | 30年 |
息率 | 首5年: 2.5厘 6-30年: 6厘 | 2.5厘 |
罰息期 | 首5年: 沒有 6-30年: 有 | 一般2年內轉甩按保有回贈 |
置SMART按揭付款計劃
拉長成交期至8個月
如果買家未能選取即供方法,卻又有高成數按揭需求,除了選擇「安心置業按揭付款」外,還可以選用「置SMART按揭付款計劃」。雖然其支付條款跟「安心置業按揭付款」一樣,成交期同樣可拉長至240天,但折扣額卻只有16%。準買家在售樓處簽署臨約時支付5%訂金後,在120天多支付5%樓價後,餘額在240天才找清;不同之處是這個計劃,可搭配「首24個月免息免供」。
首24個月免息免供
整體條款跟「備用按揭」分別不算太大,同樣也是1,300萬元以下物業,可以承造最高90%按揭;1,300萬元以上則最高85%,其息率及按揭年期也貼近銀行的水平。整筆貸款年期最長30年,但兩者之間的分別卻在於首2年。選用「首24個月免息免供」計劃的買家,在第一及二年均不需作任何供款,一直去到第三年才開始償還貸款,而息率也低見2.5厘;去到第六年起則跳升至6厘水平。因此,這個計劃比較適合資金彈求較大的買家、不希望供兩層樓的換樓客、以及刀仔鋸大樹的投資客。
首24個月免息免供 | 發展商備用按揭 | |
按揭成數 | 90%: 1,300萬以下 85%: 1,300萬以上 | 90%: 1,300萬以下 85%: 1,300萬以上 |
按揭年期 | 30年 | 30年 |
息率 | 首2年: — 3-5年: 2.5厘 6-30年: 6厘 | 首5年: 2.5厘 6-30年: 6厘 |
罰息期 | 首5年: 沒有 6-30年: 有 | 首5年: 沒有 6-30年: 有 |
首24個月免息免供的壞處
跟「備用按揭」相同,同樣地雖然部份樓價最高可做90%按揭,但因發展商需計算壓力測試,若根據一般銀行壓力測試準則來釐定,買家在第六年起的息率為6厘,因此計算壓力測試的息率便高達9厘,入息要求高企,並不是每個買家也可順利使用。
峯足輕鬆付款計劃
建築期付款+提前上會有回贈
至於最後一個選擇,就是可選擇折扣額最少的「峯足輕鬆付款計劃」,計劃相當於建築期付款辦法,因為買家可在售樓處簽臨約支付半成訂金,並在120天多支付半成訂金後,餘額90%在入伙時才找清。安峯的樓花期長達29個月,故買家可有充足時間去籌備資金上會。這個計劃的折扣額僅14.5%,但由於發展商也提供彈性安排,若買家能夠提前上會,則可獲樓價2-4%的現金回贈。
「按揭保險」不能取回贈
但部份銀碼低於1000萬元的物業,而買家又希望可借取按揭保險上會,也可以考慮採用此方法上會,待入伙時再申請按保上會。因為根據新按揭保險的規定,按證公司只接納1000萬元以下的物業申請,最高只可做80%按揭,而且物業必須已經落成。也因此,如果買家「叠埋心水」選擇建期搭配新按保,則要放棄提前上會的現金回贈。
備用按揭可取現金回贈
所以如果買家想取盡回贈,又希望有建築期付款的彈性,則可放棄「按揭保險」,先選用發展商的備用按揭上會,因為發展商的息率也不高,首五年供款息率2.5厘,只是第六年會跳升至6厘,但買家卻可考慮轉按至傳統銀行。因為如果在五年後,尚餘本金低於800萬元的話,買家大可透過按保轉按至傳統銀行的。
樓價逾1,000萬元物業
最後,由於安峯不少單位價格也超過1,000萬元,因樓價逾1,000萬元已超出新按保門檻,有高成數按揭需要的買家,必須在「安心置業按揭付款+備用按揭」、「置SMART按揭付款計劃+首24個月免息免供」及「峯足輕鬆付款+備用按揭」中三選一,而不能依賴「峯足輕鬆付款+按揭保險」。
供款實例
聽了上述的分析,究竟發展商的付款辦法能否令「安峯」吸引力稍為增強一點呢? 我們的結論是不能夠。我們以全場最平價的單位作為例子,闡述在不同付款辦法下的供款情況就會一目了然。首張價單中最低價的單位為「3座6樓C室」,實用面積377呎的一房單位,價單上的訂價為991.13萬元。
即供計劃入場資本高昂
選用「120天付款辧法」,所需要預備的第一筆資金會最多,除了預備四成首期外,還要預備3.75%的厘印費(首置客),連同雜費等支出,起碼需要350萬元才能購得全場最平單位。
發展商計劃入息要求嚴苛
至於其他發展商提供的高成數按揭計劃,雖然最高可做到90%按揭關係,令第一筆資金可減至百多萬就能入場,但值得注意其入息要求相當苛刻,採用發展商計劃較後期的息口來推算壓力測試,準買家必須要坐擁94000元月入以上才有資格申請發展商高成數按揭,而且所購入的只是全場最平的單位。
按揭保險最高只能做85%
選擇建築期付款(峯足輕鬆付款計劃),打算搭配按揭保險也要留意貸款上限。以入場單位為例,折算樓價為847.4萬元,並不能借取最高90%按揭。因為根據新按保規定,樓價800萬-900萬元的物業可以做最高90%按揭,但貸款上限只是720萬元,所以即使借盡按保,極其量只能做到最高85%按揭,自己怎樣也要支付15%首期。
付款辦法 | 120天付款辧法 | 安心置業+備用按揭 | 置SMART按揭+首24個月免息免供 | 建築期付款+按揭保險 | 建築期付款+備用按揭 |
樓價 | 792.9萬元 | 802.8萬元 | 832.5萬元 | 847.4萬元 | 847.4萬元 |
首期 | 40%: 317.2萬元 | 10%: 80.28 | 10%: 83.25萬元 | 15%: 127.4萬元 | 10%: 84.74萬元 |
貸款額 | 60%: 475.7萬元 | 90%: 722.52萬元 | 90%: 749.25萬元 | 85%: 720萬元 保費: 25.272萬元 | 90%: 762.66萬元 |
每月供款 | 18,797元 | 首5年: 28,528元 6-30年: 41,001元 | 首2年: 0元 第3-5年: 31,029元 6-30年: 44,564元 | 29,447元 | 首5年: 30,134元 6-30年: 43,279元 |
入息要求 | 45,020元 | 93,437元 | 99,655元 | 70,526元 | 98,628元 |
首期及雜費 | 350萬元 | 112萬元 | 116萬元 | 161萬元 | 119萬元 |