按揭計算機
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很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市。實情只要你懂得善用坊間的「按揭計算機」，就能輕易準確計算出「每月供款」及入息要求。
無論你是打算購買私樓、正在尋找大型銀行利率參考，抑或抽中資助房屋需要用到「居屋按揭計算機」，輸入的參數（如按揭成數、年期、息率）都大有不同。本文將為你詳細拆解按揭計算機的運作原理，以及金管局撤銷「按揭計算機壓力測試」加息 2 厘要求後的最新計法！
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「按揭計算機」所需輸入數字
目前坊間有提供各式各樣的「按揭計算機」，大家在任何一個相關網頁內也可找尋到，初階者可以試用我們《胡‧說樓市》官方網頁的 「按揭計算機」
1. 物業樓價:
運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。因為樓價高低，會決定了你最高的按揭成數為多少。舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。
2. 按揭成數:
下一步，你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。因為三者也會影響「每月供款」高低。所謂「按揭成數」，就是你打算向銀行申請貸款的比例。例如，你自己只打算支付10%首期，餘下90%借貸，則「按揭成數」為「90%」。你只要如下圖般，在「按揭成數」一欄中，你把橙色的活動欄移至「90%」」便可以，頓時在下方的「按揭貸款金」便會馬上顯示出「5,400,000」，這個也就是你實質借貸金額了(註: 600萬元X 90% = 540萬元)。
當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。下方會再進一步說明。
由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。
3. 按揭利率:
影響供款高低的，還有「按揭利率」。一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。「拆息按揭」會比起「最優惠利率按揭」稍為低一點。不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。
4. 按揭年期:
下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。
「按揭計算機」需輸入數字
| 物業樓價 | 購買物業的價值 | 600萬元 |
| 按揭年期 | 借貸年期，最長為30年 | 30年 |
| 按揭成數 | 借貸比例，樓價800萬以下最高90%；1000萬以下80% | 90% |
| 按揭利率 | 借貸息率，一般P按為2.5厘 | 2.5厘 |
大型銀行 P按與 H按利率輸入教學
很多網民在搜尋滙豐或中銀等大型銀行計算機時，最常遇到的困難是不懂得輸入正確的「按揭利率」。
香港銀行的「最優惠利率（P按）」主要分為「大 P」和「細 P」。以滙豐（HSBC）、恒生及中銀為例，通常採用「細 P」；而渣打及其他中小型銀行則多採用「大 P」。在使用本站的按揭計算機時，你不需要苦苦尋找特定銀行的專屬網頁，只需在「按揭利率」一欄輸入該銀行最新的實際息率即可。
H按輸入貼士
現時絕大部分買家選用 H按（銀行同業拆息按揭），但由於 H按設有「封頂息率」（Cap Rate），在絕大多數情況下，你只需在按揭計算機的利率欄位，輸入該銀行的封頂息率（例如3.25% 或當時最新息率），計算出來的每月供款就最為準確。
【居屋按揭計算機】綠表、白表輸入參數有何不同？
如果你是購買房委會的一手居屋或未補地價的二手居屋（白居二），在輸入按揭計算機時，參數與一般私樓完全不同。由於居屋設有「政府擔保期」，銀行審批時通常會豁免入息審查及壓力測試（只需申報入息足以供款即可）。
在使用「居屋按揭計算機」時，請根據你的資格輸入以下專屬參數：
| 居屋申請資格 | 按揭計算機輸入參數 (最高上限) | 利率及其他設定 |
| 綠表買家 (如公屋租戶) | 按揭成數： 最高 95% 按揭年期： 最長 30 年 | 按揭利率： 居屋買家可自由選擇 H按或 P按，請輸入銀行最新封頂息率。 (註：居屋毋須按揭保險) |
| 白表買家 (包括白居二) | 按揭成數： 最高 90% 按揭年期： 最長 30 年 | 同上 |
實例計算： 一名綠表買家購入 300 萬的居屋單位。在計算機輸入：樓價 300 萬、成數 95%（首期只需 15 萬）、年期 30 年。計算機便會即時顯示出其每月供款額，免卻繁複的手動計算。
👉 深度攻略：居屋按揭 5 大必勝秘訣 (青年/長者/回贈)
按揭計算機計算公式
由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。
例如在計算每月供款時，供款額就是〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕，在公式之中，n代表貸款的月數，^n就是n次方。將數額代入，就能計算出每月供款額。
由於計算過程繁複，我們用按揭計算機就會最方便快捷，而且準確。想深入了解如何使用按揭計算機，讓我們再看看以下實例吧！
按揭供款實例
每月還款額:
待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。這個數字正好反映出你每月要償還的貸款金額。舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。
月入(可填可不填):
為了更清楚知道自己供款是否吃力，建議你可在「月入」一欄中，輸入自己的入息，假設每月入息有60,000元，則如下圖般在「月入」中輸入「60,000」， 在版面的最下方便會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」，意即你每月會用收入的 36%來供樓 。
【按揭計算機壓力測試】2026年最新指引：看重 50% 供款與入息比率 (DSR)
過往使用按揭計算機時，借貸人必須確保自己的入息能抵禦加息 2 厘的「壓力測試」。但隨著金管局於 2024 年初全面暫停假設加息 2 厘的壓力測試要求，現時的「按揭計算機壓力測試」基準已大幅簡化！
現時銀行審批按揭，最看重的是「供款與入息比率」（DSR，Debt Servicing Ratio），上限劃一為 50%。
- 新制計法： 即是你每月的總債務供款（包括按揭、私人貸款、信用卡分期等），不得超過你每月總入息的一半。
- 計算機實測： 假設你透過按揭計算機得出每月供款為 $20,000，只要你沒有其他債務，你的月入只需達到 $40,000（即 $20,000 x 2），便能輕鬆通過現時的入息審查，大大減輕了上車的入息門檻。
「按揭計算機」的好處:
入市前作充足準備
買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。
了解每月還款
部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。
「按揭計算機」的不足:
雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。一方面，由於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受不同因素所影響；另一方面，部份因素則需按個人財務狀況，而需作人手調節計算，例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二按」、或現金回贈會否超出金管局要求等，也等輸入的數字有一定影響。現詳述如下。
物業樓價 VS 貸款額關係
物業估價不足
在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
借取按揭保險需繳付保費:
由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。如果選擇後者的話，則「按揭額」會較預算為高。
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元，以貸款年期30年去計，則按揭保費為5%，相當於27萬元。因此，買家最終向銀行承借567萬元(註: 540萬元+27萬元)。所以你雖然你在「單位樓價」上填寫了「6,000,000」，但你可直接在「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註: 540萬+27萬元)
實用小貼士: 按揭保費是按「貸款額」計算，而不是按「樓價」計算。需要繳付多少保費則可按這裡參考
銀行或發展商提供現金回贈:
很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元。若果銀行提供1%現金回贈，買家可獲取36,000元 (註: 600萬X 60% X 1%)，對貸款額並沒有影響；但若銀行提供1.5%現金回贈，則買家可獲取54,000元 (註: 600萬X 60% X 1.5%)，由於超出了金管局要求的上限，故在「按揭貸款額」中，要先扣減這筆54,000元，因此最終會批出的貸款額為534.6萬元 (註: 600萬X90% – 54,00元)。所以即使你在「單位樓價」填寫了「 6,000,000」，但就需要自己手動在「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。
實用小貼士: 超出金管局現金回贈上限，是需要整筆回贈，從貸款額中扣減，而並不是只扣除多出1%的部份
「按揭年期」會有不同變化
按揭申請人的年齡:
銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。
舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。
同時，若買家有申請按揭保險，而按揭保費會加借在貸款額上，由於20年的保費會較30年相宜一點，也需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。若果同樣以600萬元物業為例，承造90%按揭，而按揭年期因申請人年齡只達20年，按揭保費為貸款額的4%，相當於21.6萬元。因此，總貸款額為561.6萬元(註: 540萬+21.6萬元)。所以在移動「按揭年期」至「20」後，別忘記把「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。
樓齡較高物業
其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。一般來說，銀行也願意批出30年按揭年期、又或者以「75年扣減樓齡」作基準，當然部份大型屋苑，如美孚新邨等已超過40年期，但因貴為藍籌屋苑，且有一定成交量，故銀行仍願意批出30年年期；至於一些單幢樓、唐樓、村屋則因情況而異，有時銀行需作實地視察，因此也會影響「按揭年期」。
居屋、白居二
居屋也是一個很獨特的市場，由於房委會旗下的居屋有作出「貸款擔保」，故銀行可批出較高成數的按揭申請，但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。因此樓齡愈舊的居屋，尤其是白居二，如其樓齡已有28年計，則其按揭年期只有2年 (註: 30年-28年)，也直接影響「按揭年期」。在填寫「想借幾多年」一欄，也要自行作出計算才可以。
*實用小貼士: 「貸款擔保」只限於房委會旗下的居屋或白居二，但房協旗下的居屋及白居二並不在此列!!
其他因素
買家是否有隱藏債務
一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。
按揭計算機常見問題
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部 (最後更新: 2026年5月5日)
