雖然香港樓價高企，但香港人仍然熱衷置業。有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活，有人純粹抱短炒摸貨心態置業，部份則希望持有長線收租。無論你選購一手樓、二手樓，居屋、抑或購入車位、工商舖，以至海外物業，甚至另類物業如凶宅及銀主盤等，背後也離不開「按揭」兩個字。本文希望提供一個總綱提要，方便大家按不同需求搜索出相關按揭資訊。
快速跳往：按揭初哥版 (適合上車新手、首置客)、按揭種類、按揭進階版 (適合換樓客)、按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)、新盤按揭(適合新盤、一手樓、樓花買家)、不同類型住宅物業按揭(適合居屋、白居二、村屋買家)、非住宅物業按揭(適合車位、工商舖買家)、另類物業按揭(適合凶宅、銀主盤買家)、海外樓市按揭 (適合英國物業買家)、買樓雜費
按揭初哥版 (適合上車新手、首置客)
首次置業，很多買家對從何入手也摸不著頭腦，簡單如怎樣去搜尋合適自己的單位，睇樓時注意事項，以至簽睇樓紙及臨時買賣合約的細節也一竅不通，但實情只要小心疏理每一個步驟，問題便可迎刃而解。
- 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
成功簽約後，買家需前往銀行申請按揭，屆時銀行會為物業進行「估值」，並按估值進行按揭審批。一旦估價不足，即銀行估價低於買入價，買家有沒有什麼補救方法? 買家支付首期後，餘額向銀行承造按揭，究竟怎樣可以計算銀行批出的成數，又怎樣知道能否透過「按揭保險」去借取高成數按揭，以至很多時我們聽到銀行需進行「壓力測試」，即在假設加息三厘後，供款不能超過入息六成，究竟又是怎麼一回事呢? 以下文章可以幫到你。
- 物業估價懶人包：估價不足上會方法
- 壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法
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按揭種類
當銀行成功批出按揭後，銀行會要求買家選擇「供款年期」，還要求買家選擇「按揭息率」。現時樓宇按揭產品，共有三種計算利息的方法，一類是「最優惠利率按揭」(P按)、一類是「拆息按揭」(H按)、還有較少人採用的「定息按揭」。買家又應該選用哪一種呢? 以下文章會教你認清楚幾款產品的特色。
- 「P按」與「H按」有什麼分別? 睇清五大注意事項
- 【定息按揭計劃】拆解申請利與弊！如何適合呼吸Plan苦主？
至於按揭利率的高低，除了受資金流影響外，也因香港受制聯繫匯率下，當美國聯儲局加息或減息時，香港銀行也會跟隨，而導致息口有高有低。近年環球資金高度充裕，銀行為爭逐按揭市場生意，紛紛推出不同按揭優惠，透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。
- 【供樓注意】美國緊急降息 業主和準買家要知的三件事！
- 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 (12月7日更新)
按揭進階版 (適合換樓客)
承造按揭後，銀行多數會設置兩至三年罰息期，即期內不能轉投其他銀行做按揭，所以多數買家在罰息期後，透過「轉按」至其他銀行以獲取現金回贈、或享受更低息率；部份人還因期內樓價升值決定「加按」，把升值部份套現作其他用途。也有部份人打算在罰息期後，趁著樓價升值而決定賣樓，藉以細屋搬大屋換樓來提升生活質素。策略上應該「先買後賣」、還是「先賣後買」，對換樓人士的按揭也會會有影響。以下文章適合部署換樓升格的買家閱讀。
- 【按揭教學】轉按、加按、現金回贈、MORTGAGE LINK通識
- 【換樓程序】分析五大常見換樓方式：先買後賣風險係咩？
按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)
部份人則選擇購入物業作投資用途。跟自住物業不同，投資物業按揭成數一向較嚴謹，最高只可承造五成按揭；加上若持有多於一層物業，需繳付較高稅階的印花稅，所以有投資者會選擇透過近親轉讓，把手上持有的物業甩走，變回首置客去慳稅，同時也可用首置客身份去計算按揭。要了解投資物業的按揭、以及物業轉名的操作，可細閱下方文章。
- 【投資物業】買樓收租前要諗清楚！四大考慮點勿忽視！
- 【送契樓】是什麼？聯名物業已過時？了解點慳印花稅！
- 【物業轉名】即睇2個避開印花稅案例！
有些人在購買物業時，因入息未符合按揭貸款條件，而曾經尋找家人或朋友成為物業貸款的「擔保人」，但當「擔保人」希望置業時，卻會被銀行收緊按揭成數。究竟什麼人可以成為「擔保人」? 以下文章也能解答到你的疑難。
- 【按揭擔保人】誰有資格做擔保？你要知的四件事！
新盤按揭(適合新盤、一手樓、樓花買家)
鑑於政府實施「額外印花稅」，二手樓的流轉較慢，刺激不少港人轉投新盤市場。新盤的買賣流程跟二手樓略有不同，例如買家需入票認購，並預先準備本票，還會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」，背後流程實在值得買家了解後才入市。由於大部份新盤均在樓花階段發售，買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時才開始供樓)的付款方式，兩者各有利弊，買家應怎樣選擇? 以下文章可助你了解整個流程、及付款辦法的注意事項。
- 【新盤2021】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
- 【建築期付款】新盤付款辦法拆解：即供 VS 建期按揭陷阱！
跟一般二手樓不同，新盤受買家注目，還因為發展商提供各式各樣的付款優惠，主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造，「先住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」等計劃也應運而生。部份發展商則提供全期「高成數一按」；部份則容許買家先透過銀行承造五至六成按揭，餘額兩至三成則向發展商財務公司申請「二按」。新盤付款計劃在審批上相對寬鬆，但息率先低後高，屬於先甜後苦，買家往往也容易計錯數，終招致撻訂收場。因此，詳閱下方文章有助認清計劃本質及陷阱。
- 【按揭教學】什麼是「呼吸PLAN」、「二按」?
- 【新盤按揭】揭穿發展商高成數按揭五大陷阱！
不同類型住宅物業按揭(適合居屋、白居二、村屋買家)
除了二手樓及新盤，部份無力支付高首期的買家，且欠缺足夠財政實力，會放眼政府資助房屋，他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋)，按揭申請也跟私樓完全不同。由於房委會有為買家提供「按揭貸款擔保」，故買家即使在沒有入息證明下，也很大機會獲批按揭；但按揭審批的年期卻跟私樓有別，一般是以30年扣減首次發售日期，因此對於樓齡較高的「白居二」，其批出的按揭年期可能較短。同一道理，由於公屋、村屋、唐樓等質素較參差，按揭成數及年期也會收緊。以下文章會解釋居屋、村屋等按揭申請程序。
居屋: 【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數!
- 白居二: 【白居二2020：攪珠結果】申請方法、按揭限制、購買程序全攻略！
- 村屋: 【村屋入門】村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清
非住宅物業按揭(適合車位、工商舖買家)
部份投資者會選擇非住宅物業，其按揭申請也跟住宅有天淵之別。政府早年為減少非住宅物業的炒風，把非住宅物業的按揭成數大幅收緊，一直在2020年8月，因疫症導致工商舖市場身價大幅縮水才決定放寬；其後《施政報告》2020也撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花稅的規定。以下文章可助你了解非住宅市場的按揭申請。
- 車位: 【車位投資】車位買賣、出租、按揭懶人包！五項因素決定應否投資！
- 工商舖: 【放寬辣招】金管局：非住宅物業按揭成數上調一成！
另類物業按揭(適合凶宅、銀主盤買家)
除此之外，市場上還有另類投資者，會選擇購入凶宅或銀主盤。雖然市場上對凶宅並沒有清晰而統一的定義，但銀行卻是對凶宅別有介心，按揭審批上也較嚴格。至於因業主財困或斷供而被銀行沒收的銀主盤，買家承接後的按揭申請會否很複雜呢? 以下文章可解答大家。
- 凶宅: 【凶宅查冊】盤點四招預防凶宅！分析凶宅定義、按揭注意事項！
- 銀主盤: 【銀主盤】一文睇清按揭要點、拍賣流程！三大事項要注意！
海外樓市按揭 (適合英國物業買家)
鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。香港人購置海外物業，除了是透過把現有香港物業加按釋出資金，部份也會選擇前往英國按揭承造，但手續、息率、年期及申請程序，跟香港按揭卻是截然不同。以下文章可助你了解英國樓市按揭。
- 海外物業: 【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略！息率、壓測、陷阱全面睇
買樓雜費
事實上，買樓要繳交首期外，更大筆預算就是印花稅。主要稅項包括「額外印花稅」(SSD)、「買家印花稅」(BSD)及「雙倍印花稅」(DSD)，而住宅及非住宅市場的印花稅也各有不同、以至首置客所繳交的稅項，會比起非首置客為少。以下幾篇文章也會詳述各種不同處境。
- 【印花稅2020】買樓幾時打釐印？十大重點教你計算！
- 【印花稅2020】額外印花稅(SSD)六大重點！近親轉讓點慳稅？
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